고도제한해제 조건정리｜군사보호구역과 헷갈리면 손해

건축 계획 중인데 고도제한과 군사보호구역이 헷갈리시나요? 이 글에서는 고도제한 해제 조건부터 군사시설 보호법상 구역과의 명확한 차이점까지 정리해드립니다. 제대로 알아두시면 건축 인허가 단계에서 시행착오를 줄일 수 있어요.

목차:

1. 고도제한 해제 조건, 어디까지 가능할까
2. 군사보호구역과 고도제한, 무엇이 다를까
3. 건축 허가 시 고려할 규제 우선순위는?

 

고도제한 해제 조건, 어디까지 가능할까

고도제한은 항공기 이착륙과 국가 안보를 이유로 정해진 높이 제한 규정입니다. 주로 공항 주변이나 주요 군사시설 인근에서 설정되며, 국토교통부령과 각 지자체 조례에 따라 관리되고 있죠. 그렇다면 고도제한은 언제 해제될 수 있을까요?결론부터 말씀드리면, 고도제한 해제는 ‘절대 불가’는 아닙니다. 단, 매우 제한적인 경우에만 적용 가능하죠. 해제가 가능한 대표적인 경우는 다음과 같습니다.

• 항공기 항로 변경, 공항 기능 조정 등으로 제한 사유가 사라진 경우
• 국방부 또는 국토교통부의 검토 후 인접 구역과의 형평성이 인정되는 경우
• 기존 고도제한이 법령 개정 등으로 변경된 경우

예를 들어, 김포공항 주변의 특정 지역은 2024년 고도제한 일부 조정이 있었는데, 이는 공항의 항로 변경과 연관된 사례였습니다(국토교통부 고시 제2024-31호). 또한 고도제한 해제를 받기 위해선 다음 요건이 필요합니다.

• 관련 부처 협의: 국토교통부·공군·해당 지방자치단체 간 사전 협의
• 높이 분석 보고서: 해당 위치가 항공기 안전에 영향을 주지 않는다는 기술 검토 자료
• 인접 지역과의 형평 검토: 유사한 거리·지형 조건에서 이미 해제된 사례 유무

이 조건을 만족하더라도, 단순 건축 목적만으로는 해제가 쉽지 않습니다. 국가 안보 및 항공 안전이 최우선이기 때문입니다.

Q. 일반 주택도 고도제한 대상인가요?
A. 공항 근처라면 주택이라도 고도제한 대상이 될 수 있습니다. 인허가 전, 해당 지자체 도시계획과나 토지이용계획확인서를 확인해보세요.

 

군사보호구역과 고도제한, 무엇이 다를까

많은 분들이 고도제한과 군사보호구역을 동일하게 여기시는데요, 두 제도는 법적 근거부터 목적까지 완전히 다릅니다. 고도제한은 주로 항공기와 관련된 안전 및 소음 방지를 위한 공간적 규제입니다. 국토계획법과 항공법에 따라 설정되며, 공항과 항로 주변에 위치합니다. 반면, 군사보호구역은 군사작전상 보안 및 안보를 위한 규제이며, 군사시설 보호법에 근거해 설정됩니다. 군사보호구역은 세 가지로 나뉩니다.

• 통제보호구역: 출입, 건축행위 금지
• 제한보호구역: 건축행위는 가능하나 국방부 승인 필요
• 비행안전구역: 항공기 훈련 등을 위한 고도 제한 포함

즉, 고도제한은 공간적 높이 중심 규제, 군사보호구역은 보안 및 출입 통제 중심 규제입니다. 군사보호구역은 2000년대 이후 꾸준히 완화되고 있으며, 2023년 기준 전국의 군사보호구역 57%가 해제 또는 완화된 상황입니다(국방부, 군사시설 보호구역 현황 통계). 고도제한은 이러한 군사보호구역의 ‘비행안전구역’에 중첩되는 경우가 많아 혼동이 생깁니다. 그러나 고도제한은 해제가 어렵고, 군사보호구역은 비교적 절차가 간단한 편입니다. 또한 군사보호구역은 해제 요청 시, 비교적 수용 가능성이 높은 편입니다. 1차적으로 해당 지자체장이 국방부에 완화 건의를 하고, 군부대 및 국방부가 현장 실사 후 검토를 거칩니다. 특히 민간인 거주지 비율이 높거나 도시 개발 필요성이 클 경우 완화되는 사례가 많습니다. 대표적으로 2022년 경기 파주시 일부 구간이 ‘제한보호구역’에서 완전 해제된 적이 있었죠(국방부 보도자료 기준). 반면 고도제한은 항공 안전에 직접 연결되기 때문에 규제 완화는 더욱 신중하게 접근됩니다. 이 차이로 인해, 동일한 지역이라도 규제 해제 가능성에서 큰 편차가 생기게 됩니다.

Q. 군사보호구역이라면 고도제한도 적용되나요?
A. 경우에 따라 중첩될 수 있습니다. 하지만 별개 규제이기 때문에 반드시 각 항목별로 확인하셔야 합니다.

 

건축 허가 시 고려할 규제 우선순위는?

토지를 개발하거나 건축을 추진하실 때, 가장 먼저 체크해야 할 건 적용되는 규제가 무엇인지 명확히 파악하는 것입니다. 다음은 건축허가 전 확인해야 할 대표 규제 우선순위입니다.

1. 군사보호구역 여부 (군사시설 보호법 기준)
2. 고도제한 적용 여부 (항공법 및 도시계획법 기준)
3. 자연녹지·보전녹지 등 용도지역 확인
4. 기반시설 포함 여부(상하수도·전기 등)
5. 지자체별 별도 조례나 고시

이런 순서대로 확인해보시면 규제 누락으로 인한 인허가 반려를 막을 수 있습니다. 특히 고도제한의 경우, 지자체별 항공장애물 제한표고도를 기준으로 구체적인 숫자까지 확인할 수 있어요. 고도제한 해제는 거의 불가능에 가깝기 때문에, 사전에 지역 표고 기준 확인은 필수입니다. 건축 허가를 준비 중이라면, 해당 지자체 도시과 또는 민원센터에 ‘토지이용규제 정보 확인서’를 요청해보세요. 무료로 발급되며, 규제 중첩 여부를 한눈에 볼 수 있어 유용합니다. 특히 실무에서는 ‘고도제한’과 ‘건폐율·용적률’ 간의 관계를 함께 봐야 합니다. 고도제한으로 인해 층수를 낮춰야 할 경우, 같은 대지 내에서 용적률 기준을 채우기 어렵게 되죠. 이로 인해 분양 수익률이나 실사용 공간이 줄어들어 사업성이 악화되는 사례가 많습니다. 즉, 고도제한은 단순히 높이만의 문제가 아닌, 사업 전체의 수지계획과도 직결된 규제입니다. 때문에 사전에 항공장애물 제한표고도뿐 아니라, 해당 지역의 지구단위계획이나 도시관리계획까지 함께 검토하는 것이 필요합니다. 이렇게 다각도로 분석해두면, 인허가 단계에서 돌발 변수를 줄이고 행정처리 속도도 빨라질 수 있습니다.

Q. 고도제한과 군사보호구역이 둘 다 해당될 경우, 어느 쪽이 우선인가요?

A. 둘 다 법적 효력을 가지므로, 중첩 적용됩니다. 둘 중 하나만 풀려도 건축이 가능하다고 보시면 안 됩니다.