계약갱신청구권 요약｜임차인 권리 지키는 법

계약갱신청구권은 임차인이 안정적으로 거주할 수 있도록 보장하는 핵심 권리입니다. 임대인이 이를 거절할 수 있는 사유는 무엇일까요? 계약갱신청구권 행사 요건과 절차를 모르면 불이익을 당할 수 있습니다. 이 글에서는 계약갱신청구권의 기본 개념부터 행사 방법, 거절 사유까지 구체적으로 정리하여, 임차인이 실질적으로 권리를 지킬 수 있도록 돕습니다. 계약 연장을 앞둔 임차인이라면 꼭 확인해야 할 내용을 담았습니다.

목차

1. 계약갱신청구권 개념 이해
2. 계약갱신청구권 행사 요건
3. 계약갱신청구권 거절 사유
4. 임차인이 꼭 알아야 할 주의사항
5. 계약갱신청구권 관련 자주 묻는 질문(FAQ)

 계약갱신청구권 개념 이해

계약갱신청구권은 임차인이 주택임대차계약 기간 만료 시 법이 정한 요건을 충족하면 한 번에 한해 기존 계약을 갱신할 수 있도록 보장하는 권리입니다. 이는 2020년 주택임대차보호법 개정으로 도입되어 임차인의 주거 안정성을 높이는 데 중점을 두었습니다. 임차인은 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 임대인에게 계약 갱신을 요구할 수 있으며, 임대인은 특별한 거절 사유가 없는 이상 이를 수용해야 합니다. 계약갱신청구권을 행사하면 기존 조건과 동일한 내용으로 2년 추가 거주가 가능하며, 최초 계약 기간을 합산하여 최대 4년 동안 임대차 관계를 유지할 수 있습니다. 갱신 시 임대료 증액은 5% 이내로 제한되며, 지방자치단체에서 고시한 임대료 증액 상한이 적용되는 경우 이를 초과할 수 없습니다. 임차인은 계약갱신 의사를 반드시 서면으로 통보해야 하며, 증거를 남기기 위해 내용증명우편이나 문자메시지 캡처 등 객관적 자료를 확보하는 것이 권장됩니다. 구두 통보는 향후 분쟁 발생 시 권리 보호에 취약할 수 있으므로 주의해야 합니다. 임대인이 갱신을 거절할 수 있는 사유에는 직접 거주, 차임 2기 이상 연체, 무단 용도 변경, 건물 철거 필요 등이 있으며, 이 경우에도 증빙자료를 제시해야 합니다. 특히 임대인이 직접 거주를 이유로 갱신을 거절하는 경우, 실제 2년 이상 거주해야 하며 그렇지 않을 경우 임차인은 손해배상 청구를 할 수 있습니다. 계약갱신청구권은 1회만 행사할 수 있으므로, 이미 갱신한 임대차 계약에 대해서는 추가로 권리를 행사할 수 없습니다. 또한 계약갱신청구권을 행사한 이후에도 임차인은 기본적인 계약 의무를 성실히 이행해야 하며, 미이행 시 임대인이 계약 해지를 청구할 수 있습니다. 계약갱신청구권 행사 이후 임대료 조정과 관련하여 분쟁이 발생할 경우, 주택임대차분쟁조정위원회를 통한 조정을 신청할 수 있으며, 조정 불성립 시에는 민사소송을 통해 해결할 수 있습니다. 계약갱신청구권은 임차인 보호를 위한 강력한 장치이지만, 행사 요건, 절차, 시기, 서면 통지 방식 등을 정확히 지키지 않으면 권리를 상실할 수 있습니다. 따라서 계약 만료일을 기준으로 일정을 관리하고, 필요시 전문가 상담을 통해 법적 절차를 준비하는 것이 바람직합니다. 임차인은 계약갱신청구권 제도를 적극 활용해 주거 안정성을 높이고, 불필요한 분쟁을 예방할 수 있습니다. 계약갱신청구권의 올바른 이해와 적절한 행사만이 임차인의 권리를 실질적으로 보호할 수 있는 방법입니다.

(출처: 주택임대차보호법 law.go.kr, 최신 개정: 2023년 12월 / 국토교통부 Q&A, 최신 업데이트: 2024년 12월)

 

 계약갱신청구권 행사 요건

계약갱신청구권을 행사하기 위해서는 몇 가지 요건을 반드시 충족해야 합니다. 첫째, 임차인은 계약기간이 종료되기 전에 갱신 의사를 임대인에게 서면으로 통지해야 합니다. 통지 기간은 계약 만료일 기준 6개월 전부터 2개월 전까지입니다. 이 기간을 지키지 않으면 계약갱신청구권을 행사할 수 없게 됩니다. 둘째, 임차인은 임대차 계약을 성실히 이행해야 합니다. 특히 차임 또는 보증금을 2회 이상 연체한 경우, 임대인은 계약 갱신을 거절할 수 있습니다. 연체 여부는 은행 송금 기록이나 영수증으로 입증할 수 있으므로 체계적인 관리가 필요합니다. 셋째, 임차인은 임대인의 사전 동의 없이 무단으로 주택의 용도를 변경하거나 구조를 변경해서는 안 됩니다. 무단 변경은 임대인에게 계약 해지 및 갱신 거절 사유를 제공할 수 있습니다. 넷째, 임대차 목적물에 중대한 하자가 발생하거나, 임차인이 고의나 중대한 과실로 건물을 훼손한 경우에도 임대인은 갱신을 거부할 수 있습니다. 다섯째, 임대인이 직접 거주할 계획이 있거나 건물을 철거하거나 재건축해야 할 경우도 예외적으로 갱신 거절이 허용됩니다. 특히 실거주를 사유로 갱신을 거절하는 경우, 임대인은 실제로 입주하여 최소 2년간 거주해야 합니다. 만약 임대인이 이를 이행하지 않으면 임차인은 손해배상을 청구할 수 있습니다. 여섯째, 임대인은 계약갱신거절의 사유가 있을 경우 이를 명확히 입증할 책임을 집니다. 임대차분쟁 발생 시에는 임대인의 입증 책임이 강조되므로 임차인은 자신의 의무를 성실히 이행하는 것이 방어에 유리합니다. 일곱째, 계약갱신청구권은 임대차 계약 1건에 대해 1회만 행사할 수 있습니다. 이미 갱신한 계약에 대해 다시 계약갱신청구권을 행사하는 것은 법적으로 허용되지 않습니다. 여덟째, 임차인은 계약갱신청구권 행사 시 서면 통지 외에도 통지 내용을 객관적으로 증명할 수 있는 자료를 반드시 남겨야 합니다. 예를 들어, 내용증명 우편 발송, 이메일 발송 후 수신확인, 문자메시지 캡처 등이 필요합니다. 이를 통해 추후 발생할 수 있는 분쟁에 대비할 수 있습니다. 아홉째, 계약갱신청구권 행사는 임대차계약의 자동 갱신을 의미하지 않습니다. 반드시 임차인의 적극적인 의사 표시가 필요하며, 갱신 거절에 대한 별도의 대응 전략도 마련해야 합니다. 열 번째, 계약갱신청구권 행사와 관련해 임대료 조정 협의가 필요한 경우, 임대인과 합리적으로 협상하거나 필요시 주택임대차분쟁조정위원회를 통해 조정을 신청할 수 있습니다. 임차인이 계약갱신청구권을 성공적으로 행사하려면 위 요건들을 철저히 점검하고, 필요한 경우 법률 전문가의 도움을 받아 서류 준비 및 증거 확보를 선제적으로 진행해야 합니다. 특히 행사 기간을 놓치지 않는 것이 가장 기본적이면서 중요한 요건입니다. 요건을 명확히 이해하고 준비하는 임차인만이 계약갱신청구권을 실질적으로 활용하여 자신의 주거권을 지킬 수 있습니다.

(출처: 주택임대차보호법 law.go.kr, 최신 개정: 2023년 12월 / 법제처 해설자료, 최신 업데이트: 2024년 10월)

 

 계약갱신청구권 거절 사유

계약갱신청구권은 임차인의 주거 안정을 위해 마련된 권리지만, 임대인은 법이 허용하는 정당한 사유가 있을 경우 이를 거절할 수 있습니다. 대표적인 거절 사유로는 첫째, 임대인 또는 그 직계존속·직계비속이 직접 거주할 목적이 있는 경우입니다. 이 경우 단순히 거주할 의사만 밝히는 것이 아니라 실제 입주 계획이 구체적이어야 하고, 전입신고, 직장 이동, 자녀 학교 배정 등 구체적 사정으로 입증할 수 있어야 합니다. 실거주 목적이 인정되지 않으면 손해배상 책임을 질 수 있으므로 주의해야 합니다.

둘째, 임차인에게 계약 위반 등 귀책사유가 있는 경우입니다. 특히 2기 이상 차임 연체, 무단 구조 변경, 주택 훼손 등의 사유가 있을 때는 임대인이 갱신을 거절할 수 있습니다. 그러나 단순한 마찰이나 경미한 불편은 귀책사유로 보기 어렵습니다. 귀책사유를 주장하는 경우에는 명확한 증거가 필요하며, 임대차계약서와 비교해 구체적으로 위반 사실을 입증해야 합니다.

셋째, 임차인이 법령이나 관리규약을 위반한 경우입니다. 예를 들어 소방법 위반, 공동주택관리법 위반, 무단 점유 등이 이에 해당합니다. 위반행위가 반복적이고 공동생활에 중대한 피해를 끼친 경우, 임대인은 이를 근거로 갱신을 거절할 수 있습니다. 다만 사소하거나 일시적인 위반은 거절 사유로 삼기 어렵습니다.

넷째, 정당한 사유가 있는 경우입니다. 주택이 재건축, 대수선, 철거 등의 계획에 포함되어 사용이 곤란해지는 경우에도 갱신을 거절할 수 있습니다. 이때에는 관할 관청의 허가나 안전진단 결과 등 객관적 근거가 필요합니다. 임대인은 반드시 거절 사유가 명확하고 실질적이어야 하며, 임차인에게 서면으로 통지해야 합니다. 통지 시점은 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지이며, 이를 어기면 거절 자체가 무효가 됩니다.

<표: 계약갱신청구권 거절 주요 사유>

 

구분

내용

실거주 목적	임대인 또는 가족의 실거주 계획
귀책사유	차임 연체, 주택 훼손 등 계약 위반
법령 위반	소방법, 관리규약 위반
정당한 사유	재건축, 철거, 대수선 예정

계약갱신청구권의 거절은 임대인의 권리이지만 제한적으로만 허용되며, 거절 사유가 없는 경우에는 임차인의 권리가 우선 보호됩니다. 임차인은 임대인이 주장하는 거절 사유를 꼼꼼히 점검하고, 부당한 거절이라 판단될 경우 손해배상청구, 분쟁조정 신청 등의 방법을 고려해야 합니다. 임대인 역시 무분별한 거절로 인한 법적 분쟁을 예방하기 위해 명확하고 입증 가능한 사유를 갖추어야 합니다.

(출처: 주택임대차보호법 law.go.kr, 최신 개정: 2023년 12월 / 국토교통부 가이드라인, 최신 업데이트: 2024년 11월)

 

 임차인이 꼭 알아야 할 주의사항

계약갱신청구권을 제대로 행사하고 불이익을 피하기 위해 임차인이 반드시 알아야 할 핵심 주의사항이 존재합니다. 이를 소홀히 할 경우 권리 행사 자체가 어려워질 수 있으며, 예기치 않은 법적 분쟁으로 이어질 가능성도 있습니다. 계약갱신청구권은 단순한 권리가 아니라 명확한 절차 준수가 전제되어야 실질적 보호를 받을 수 있는 권리입니다.

첫 번째로 가장 중요한 것은 ‘갱신 의사 통보 시기’를 정확히 지키는 것입니다. 임차인은 임대차계약 종료일 기준 6개월 전부터 2개월 전까지 갱신 의사를 명확히 밝혀야 합니다. 이 기간을 벗어나 갱신 의사를 통보하면 계약갱신청구권이 인정되지 않을 수 있습니다. 통보는 늦어도 계약 종료 2개월 전까지 완료해야 하며, 이를 지나면 자동으로 계약 종료로 간주될 수 있습니다.

두 번째는 ‘갱신 의사 통보 방식’입니다. 구두로 갱신 의사를 밝히는 것은 향후 분쟁 발생 시 입증이 어렵기 때문에 권장되지 않습니다. 반드시 문자, 이메일, 내용증명 우편 등 증거가 남는 수단을 통해 통보해야 합니다. 특히 계약 만료일과 통보일이 명확히 기록된 증거를 확보해두는 것이 중요합니다. 가능한 한 간단명료하게 "계약을 갱신하고자 한다"는 의사 표현을 명시하는 것이 바람직합니다.

세 번째는 ‘차임 연체 등 귀책사유를 사전에 예방’하는 것입니다. 계약갱신청구권은 임차인이 계약상 의무를 성실히 이행하고 있어야 행사할 수 있습니다. 차임을 2기 이상 연체하는 경우, 계약갱신청구권 행사가 제한될 수 있으므로, 월세나 관리비 납부를 철저히 관리해야 합니다. 무단 구조 변경, 주택 훼손 등도 귀책사유가 될 수 있으므로 각별히 주의해야 합니다.

네 번째는 ‘임대인의 갱신 거절 사유에 대한 검토’입니다. 임대인이 실거주 목적을 이유로 갱신을 거절하는 경우, 단순한 주장만으로 인정되지 않습니다. 실질적인 거주 준비가 이루어졌는지, 명확한 증거가 있는지 임차인은 꼼꼼히 확인해야 합니다. 임대인이 명확한 근거 없이 갱신을 거절하거나, 거절 통지를 기한 내 하지 않은 경우, 임차인은 계약갱신청구권을 주장할 수 있습니다.

다섯 번째는 ‘갱신 시 차임 인상 요건’을 정확히 파악하는 것입니다. 계약갱신청구권 행사 시 임대인은 차임을 인상할 수 있지만, 인상폭은 직전 차임액의 5%를 초과할 수 없습니다. 이를 초과한 차임 인상 요구는 무효입니다. 따라서 갱신 협의 시 임대인의 차임 인상 요구가 합법적인지 반드시 확인하고, 과도한 인상 요구가 있을 경우 정당한 대응을 준비해야 합니다.

<표: 임차인 필수 주의사항 요약>

통보 시기	계약 종료 6~2개월 전 갱신 의사 통지
통보 방식	문자, 이메일, 내용증명 등 증거 확보
귀책사유 관리	차임 연체, 무단 변경, 주택 훼손 주의
거절 사유 확인	실거주 목적 등 주장 검토 및 증거 확인
차임 인상 규제	직전 차임 대비 5% 이내 인상 가능

마지막으로, 임차인은 계약 만료를 앞두고 모든 절차를 철저히 준비해야 합니다. 통보 기한을 놓치지 않고, 통보 방법을 적절히 선택하며, 임대인의 갱신 거절 주장이 타당한지 냉정하게 점검해야 합니다. 필요시 분쟁조정 신청이나 소송 제기를 통해 자신의 권리를 적극적으로 지킬 수 있어야 합니다. 이러한 사전 준비가 임차인의 주거 안정과 법적 보호를 현실화하는 가장 확실한 방법입니다.

(출처: 주택임대차보호법 law.go.kr, 최신 개정: 2023년 12월 / 국세청 홈택스 Q&A hometax.go.kr, 최신 업데이트: 2025년 4월)

 

 계약갱신청구권 과련 자주 묻는 질문(Q&A)

계약갱신청구권은 임차인 보호를 위한 제도이지만, 실제 행사 과정에서 다양한 질문과 오해가 발생합니다. 임차인이 자신의 권리를 올바르게 이해하고 행사하기 위해서는 주요 질문에 대한 정확한 답변을 미리 숙지해두는 것이 중요합니다. 다음은 계약갱신청구권과 관련하여 가장 자주 묻는 질문과 그에 대한 명확한 해설입니다.

Q1. 계약갱신청구권은 자동으로 행사되나요?
아닙니다. 임차인이 반드시 계약 종료 6개월 전부터 2개월 전까지 갱신 의사를 명확히 통보해야 합니다. 별도의 통보 없이 자동으로 갱신되는 것이 아니므로, 기간 내 통보가 누락되면 계약종료로 처리될 수 있습니다. 이 점을 반드시 인지해야 합니다.

Q2. 갱신 의사 통보는 어떤 방법으로 해야 하나요?
구두 통보는 권장되지 않습니다. 문자, 이메일, 내용증명 우편 등 객관적으로 입증 가능한 방식으로 통보해야 합니다. 특히 내용증명은 분쟁 발생 시 법적 증거로 활용될 수 있어 가장 안전한 방법입니다. 통보일과 내용을 명확히 기록하는 것이 필수적입니다.

Q3. 임대인이 실거주를 이유로 갱신을 거절할 때, 반드시 입증해야 하나요?
그렇습니다. 임대인은 실거주 목적을 객관적으로 입증할 수 있는 자료를 제출해야 합니다. 단순한 구두 주장이 아니라, 전입 예정 신고서, 가족 거주 계획서, 이사 준비 상황 등 구체적이고 실질적인 근거가 필요합니다. 이를 입증하지 못하면 갱신 거절은 인정되지 않습니다.

Q4. 계약갱신청구권 행사 시 임대인이 차임을 대폭 올릴 수 있나요?
아닙니다. 계약갱신청구권 행사 시 차임 인상률은 직전 차임액 대비 5%를 초과할 수 없습니다. 이를 초과하는 인상 요구는 무효이며, 임차인은 거부할 수 있습니다. 단, 상호 합의로 5% 이상 인상하는 것은 가능하지만, 강제는 불가합니다.

Q5. 계약갱신청구권은 몇 번까지 행사할 수 있나요?
기본적으로 1회에 한해 행사할 수 있습니다. 한 번의 계약갱신청구권 행사로 2년이 추가 보장되며, 그 이후에는 새로운 계약으로 간주되어 재차 청구권을 행사할 수 없습니다. 단, 별도의 법적 특약이나 추가 보호 규정이 없는 한 1회로 제한됩니다.

Q6. 임대차 계약서에 계약갱신청구권 포기 조항이 있다면 어떻게 되나요?
법적으로 무효입니다. 계약갱신청구권은 강행규정에 따라 보호되기 때문에, 사전에 포기하기로 한 약정은 효력이 없습니다. 따라서 계약서에 관련 조항이 있더라도 무효이며, 임차인은 권리를 행사할 수 있습니다.

<표: 계약갱신청구권 FAQ 요약>

 

질문

핵심 답변 요약

자동 행사 여부	임차인이 기한 내 통보해야 함
통보 방법	문자, 이메일, 내용증명 우편 권장
실거주 거절 입증	구체적 자료 제출 필수
차임 인상 한도	5% 이내 인상 가능
행사 횟수	1회 행사 후 2년 연장
포기 약정 효력	법적으로 무효

Q7. 계약갱신청구권 행사 이후에도 임대인이 계약 조건을 임의로 변경할 수 있나요?
원칙적으로 불가합니다. 갱신 시에는 기존 계약 조건을 원칙적으로 유지해야 하며, 차임 인상 범위(5% 이내)를 제외하고는 일방적인 변경은 허용되지 않습니다. 새로운 계약 조건을 강요할 경우 임차인은 이를 거부할 수 있습니다.

Q8. 계약 만료 직전에 갱신 의사를 표시하면 불리한가요?
법정 통보 기간(6개월~2개월 전)을 지켰다면 문제가 없습니다. 그러나 통보가 늦어지면 임대인 측이 다른 세입자와 계약을 진행할 가능성이 있으므로, 가급적 빠르게 통보하여 불필요한 분쟁을 예방하는 것이 좋습니다.

Q9. 계약갱신청구권을 행사해도 집주인이 재계약서를 새로 작성하자고 하면 어떻게 해야 하나요?
재계약서 작성은 가능하지만, 기존 조건(차임 인상 5% 이내)을 초과하거나 임차인에게 불리한 조건이 포함될 경우 주의해야 합니다. 임차인은 계약 내용 검토 후 수락 여부를 결정할 권리가 있으며, 불리한 변경을 강요받는 경우 거부할 수 있습니다.

(출처: 주택임대차보호법 law.go.kr, 최신 개정: 2023년 12월 / 국토교통부, 법제처, 국세청 Q&A, 최신 업데이트: 2025년 3~4월 / 공공데이터포털 data.go.kr, 최신 데이터: 2025년 3월)