특수관계인 거래기준 정리｜시가 인정 범위 어디까지?

특수관계인 간 거래를 진행 중이신가요? 세법상 ‘시가 인정 범위’와 기준이 어떻게 적용되는지 애매하셨을 겁니다. 2025년 적용 중인 세법(국세청 고시 기준 포함)을 바탕으로,정상 시가 판단 기준과 증여 추정 방지 방법까지 조목조목 정리해드립니다.

목차

1. 특수관계인 거래 기준, 왜 중요한가요?
2. 시가 인정 범위 판단 기준은 어떻게 될까요?
3. 실무 적용 시 유의할 점과 절세 체크리스트

특수관계인 거래 기준, 왜 중요한가요?

특수관계인 간 거래는 단순한 매매 이상의 복합적인 구조와 영향을 지닙니다. 특히 세법상에서 이 거래를 정상으로 인정하지 않을 경우, 단순 매매가 아닌 ‘증여’로 간주되어 예상하지 못한 세금이 부과될 수 있는 위험이 있습니다. 특히 부동산, 비상장 주식, 사업용 자산 등 고가의 자산일수록 국세청의 관심은 더욱 집중되며, 실무자는 사전 준비와 세심한 설계가 필수입니다. ‘특수관계인’의 범위는 생각보다 넓습니다. 단순 가족이나 배우자뿐만 아니라, 일정 지분 이상을 보유한 법인, 임원, 출자자, 공동사업자, 그들의 직계존비속까지 포함됩니다. 결국 경제적 이익을 공유하거나 통제 가능한 구조에 있는 모든 관계를 포괄한다고 보면 됩니다. 이 때문에 제3자 간의 일반 거래보다 훨씬 더 엄격한 기준과 입증 책임이 요구됩니다. 더 나아가 이러한 거래는 세무조사 대상의 단골 이슈이기도 합니다. 국세청은 최근 몇 년간 고액 자산 이전이나 법인 내부 거래 등을 중심으로 조사를 강화하고 있으며, 2025년부터는 AI 기반의 이상 거래 패턴 탐지 시스템이 강화되면서 더욱 면밀한 검토가 이뤄질 예정입니다.가령, 아버지가 자녀에게 시가보다 훨씬 낮은 금액으로 부동산을 매각했다면 단순 매매로 끝나는 것이 아니라, 그 차액만큼 증여로 간주되어 증여세가 부과될 수 있습니다. 이때, 실거래가가 정당한 시세였다는 걸 입증할 책임은 납세자에게 있습니다. 따라서 관련 거래에서는 처음부터 '시가' 기준이 타당했는지를 설명할 수 있는 자료 확보가 필수입니다. 또한 최근에는 반복적인 거래나 순환출자, 출자전환 등의 구조를 활용한 간접 증여나 탈세 시도에 대한 경고도 강화되고 있습니다. 특수관계인의 거래는 한 번의 거래만으로 끝나지 않고 과거의 이력과 미래의 구조까지 모두 검토되는 추세입니다. 실무에서는 한 건의 계약서를 넘어서 감정평가서, 회의록, 거래 동기 설명자료 등을 함께 준비해야 세무상 방어가 가능합니다. 결국 특수관계인 거래는 '정당성', '입증 가능성', '사전 대비'가 관건입니다. 사전에 리스크를 검토하고 구조를 설계해두는 것만으로도 불필요한 과세를 예방할 수 있습니다.

Q. 자녀에게 시세보다 낮은 가격으로 아파트를 팔면 세금 문제가 생기나요?
A. 네. 실거래가가 시가보다 낮다고 판단되면, 그 차액만큼 증여세가 부과될 수 있습니다. 감정평가서 등 객관적인 자료로 방어해야 합니다.

(출처: 국세청 「상속세 및 증여세법 해설」 2024 개정판, 기획재정부 고시 제2024-1호)

 

시가 인정 범위 판단 기준은 어떻게 될까요?

특수관계인 거래에서 ‘시가’는 가장 중요한 기준 중 하나입니다. 하지만 이 시가는 단순히 거래 당사자끼리 정하는 금액이 아니라, 세법상에서 인정받을 수 있는 객관적 가치여야 합니다. 여기서 인정받는 시가는 몇 가지 기준으로 구체화됩니다.

첫째, 실거래가가 존재할 경우에는 이를 가장 우선적으로 인정합니다. 다만, 실거래가가 있다고 하더라도 시점이 너무 오래되었거나, 제3자 간 거래가 아닐 경우, 혹은 정당한 입증이 부족할 경우 인정받지 못할 수 있습니다. 둘째, 실거래가가 없거나 인정이 어려운 경우에는 감정평가액이 시가로 활용됩니다. 이때 감정평가법인 2곳 이상에서 평가를 받고 평균을 활용하는 것이 가장 안전한 방식입니다. 단일 감정평가서는 과세당국에 의해 왜곡되었거나 편향되었다고 판단될 위험이 있습니다. 셋째, 공시지가나 공시가격 등은 부수적인 참고자료로만 활용됩니다. 특히 부동산 공시가격은 실제 시장가격과 괴리가 큰 경우가 있어, 세법상 시가로 인정받기 어렵습니다. 따라서 가능한 한 시장성과 동일시점, 유사 자산 거래가 확인 가능한 자료 확보가 핵심입니다. 감정평가서를 준비할 때에도 유의점이 많습니다. 평가 기준일이 거래일로부터 ±6개월 이내인지, 해당 자산의 위치와 특성이 반영되었는지, 비교 물건과의 거래 차이를 어떻게 보정했는지 등의 세부 항목도 꼼꼼히 검토해야 합니다. 아울러 비상장주식 거래의 경우, 평가 방식이 자산가치법 또는 수익가치법으로 나뉘며, 상황에 따라 가중평균한 복합평가를 적용하기도 합니다. 세법에서는 매매 시점 기준 6개월 전후 3개월 간의 거래사례가 있을 경우 이를 시가로 인정하며, 그렇지 않은 경우 감정평가를 요구하게 됩니다.

또한 최근에는 NFT, 디지털 자산 등 새로운 유형의 자산에 대한 시가 판단도 문제되고 있어 국세청이 별도의 기준 마련을 예고한 상태입니다. 이처럼 시가 인정 기준은 자산 유형과 시점, 거래 대상 등에 따라 복합적으로 작용하기 때문에 실무적으로 꼼꼼한 준비가 필요합니다.

Q. 감정평가액이 시가보다 낮게 나온 경우에도 증여세가 나올 수 있나요?
A. 예. 감정평가액이 비정상적으로 낮게 산정된 경우, 국세청은 자체 기준에 따라 ‘추정 시가’를 적용해 증여세를 부과할 수 있습니다.

 

실무 적용 시 유의할 점과 절세 체크리스트

세법상 가장 중요한 방어 전략은 ‘기록’과 ‘입증’입니다. 거래의 목적, 구조, 가격 산정 근거, 시가 판단 자료 등을 사전에 준비하고, 거래와 동시에 객관적 자료를 체계적으로 보관하는 것이 기본입니다.

첫 단계로는 사전 자가 점검표를 만들어야 합니다. 거래 목적의 타당성, 비교 대상 확보 여부, 감정평가 진행 계획, 유사 사례 확보, 계약서 초안 작성 여부 등을 항목별로 점검해두면 리스크를 사전에 줄일 수 있습니다.

그다음으로는 모든 관련 서류를 동일한 시점, 동일한 맥락에서 준비하고 보관하는 것이 중요합니다. 감정평가서, 매매계약서, 이사회 회의록, 자금 흐름 내역서 등 거래 관련 문서들이 논리적으로 연결되어야 합니다. 하나라도 부실하면 국세청에서 ‘실제 거래가 아님’을 주장할 수 있습니다. 실무에서는 가족 간 거래일수록 세무 리스크가 크기 때문에 더더욱 입증 자료 확보가 필요합니다. ‘가족 간이니까 괜찮겠지’라는 생각은 매우 위험합니다. 특히 자금 출처가 명확하지 않거나, 거래 구조에 정당성이 부족하면 세무조사나 추징으로 이어질 수 있습니다.그리고 세무사 또는 세무전문 변호사 등 전문가의 사전 검토는 선택이 아닌 필수입니다. 실무자 입장에서는 이상이 없어 보이더라도, 세무서 입장에서는 증여나 탈세로 판단할 수 있기 때문입니다. 전문가의 조언은 사소한 문장 하나, 감정평가서의 표현 방식 하나로도 결과가 달라질 수 있는 민감한 영역에서 결정적인 역할을 할 수 있습니다. 또한, 세법과 관련 고시·예규가 매년 개정되는 만큼, 최근 판례 및 법령 변경사항을 주기적으로 체크하고 거래 구조에 반영하는 것도 매우 중요합니다.

Q. 실거래가보다 높게 거래했을 경우 세금 문제가 발생하나요?
A. 일반적으로는 문제되지 않지만, 상당히 높은 가격으로 거래 시 시가 왜곡으로 판단되어 부당행위 계산 부인 또는 손금 불산입 대상이 될 수 있습니다.

(출처: 국세청 세무상담센터 ‘이상거래 판단 기준’, 2024)

 

특수관계인 간 거래는 단순한 ‘가족 간 매매’가 아닙니다. 이면에는 증여, 세금, 시가 기준, 입증 책임 등 복잡한 요소들이 얽혀 있습니다. 오늘 소개한 기준과 점검 항목만 잘 챙기셔도 세무조사나 불리한 과세 처분을 상당 부분 예방할 수 있습니다.