1주택자 전세대출 한도 | HUG·HF·SGI 보증기관별 조건 총정리

전세대출을 알아보다 보면 HUG, HF, SGI라는 이름을 한 번쯤 보게 됩니다. “어느 기관을 이용하면 한도가 더 많이 나올까?”가 가장 궁금하지만 2026년에는 과거 정보만 보고 비교하면 안 됩니다. 2025년 9월 8일부터 1주택자가 수도권·규제지역에서 받는 전세대출 한도는 HUG·HF·SGI 모두 최대 2억원으로 일원화됐습니다. 다만 실제 받을 수 있는 금액은 보증기관의 보증한도와 보증비율, 임차보증금, 주택조건, 은행 심사, 기존 부채 등에 따라 달라집니다. 따라서 ‘2억원 한도’와 ‘보증기관별 실제 보증 가능금액’을 구분해서 보는 것이 핵심입니다. (출처: 금융위원회, 2026년 8월 확인)

목차

1. 1주택자 전세대출 HUG·HF·SGI 한도 어떻게 달라졌나
2. HUG·HF·SGI 보증기관별 조건과 선택 기준
3. 실제 전세대출 한도 계산할 때 확인할 것 

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1. 1주택자 전세대출 HUG·HF·SGI 한도 어떻게 달라졌나

2026년 8월 현재 수도권·규제지역 1주택자의 전세대출은 어느 보증기관을 선택하더라도 정책상 최대한도가 2억원입니다.

금융위원회는 2025년 9월 8일부터 전세보증기관 3사인 SGI서울보증, HF한국주택금융공사, HUG주택도시보증공사의 1주택자 수도권·규제지역 전세대출 한도를 2억원으로 일원화했습니다.

과거에는 기관별 차이가 있었습니다.

보증기관	종전 수도권 1주택자 한도	2026년 현재 정책상 한도
SGI서울보증	3억원	최대 2억원
HF 한국주택금융공사	2억2천만원	최대 2억원
HUG 주택도시보증공사	2억원	최대 2억원
적용지역	기관별 기준	수도권·규제지역
시행일	-	2025년 9월 8일

(출처: 금융위원회 「1주택자의 수도권·규제지역 내 전세대출한도 일원화」)

첫째, 서울·경기·인천에서는 규제지역 여부만 보고 판단하면 안 됩니다.

정부가 사용한 표현은 ‘수도권·규제지역’입니다. 따라서 수도권인 서울·경기·인천에서는 비규제지역이라고 해서 1주택자 2억원 한도를 피할 수 있는 구조가 아닙니다.

둘째, 본인이 보유한 집의 소재지는 관계없습니다.

금융위원회는 1주택자의 보유주택 소재지는 지역과 무관하다고 명시했습니다. 따라서 부산에 집 한 채를 가지고 있으면서 서울에서 전세대출을 받거나, 대구에 집이 있으면서 경기도에서 전세를 구하는 경우에도 수도권·규제지역 1주택자 기준을 확인해야 합니다.

보유주택	임차주택	2억원 한도 적용
서울	서울	대상
지방	서울	대상
지방	경기	대상
지방	인천	대상
서울	지방 비규제지역	수도권 기준은 미적용

셋째, 최대 2억원과 보증금액은 같은 숫자가 아닐 수 있습니다.

이 부분이 HUG·HF·SGI 비교에서 가장 중요합니다.

전세대출은 일반적으로 금융회사가 돈을 빌려주고 보증기관이 일정 부분을 보증하는 구조입니다. 따라서 정부가 정한 대출 상한과 보증기관이 실제 보증하는 금액을 구분해야 합니다.

대표적으로 HF 일반전세자금보증의 현재 공식 기준을 보면 1주택자의 보증과목별 한도는 수도권·규제지역 1억8천만원, 그 외 지역 2억원으로 안내돼 있습니다. 또한 수도권·규제지역의 보증비율은 80%입니다.

구분	HF 공식 기준
1주택자 수도권·규제지역 보증과목별 한도	1억8천만원
그 외 지역 1주택자	2억원
수도권·규제지역 보증비율	80%
그 외 지역 보증비율	90%

여기서 “HF는 1억8천만원밖에 대출이 안 된다”고 이해하면 정확하지 않습니다.

1억8천만원은 HF의 보증한도이고 금융위원회가 정한 수도권·규제지역 1주택자의 전세대출 최대한도 2억원과는 개념이 다릅니다.

전세대출은 보증비율이 100%가 아닌 부분보증 구조이기 때문에 보증금액과 은행 대출금액이 동일하지 않을 수 있습니다.

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2. HUG·HF·SGI 보증기관별 조건과 선택 기준

HUG·HF·SGI의 최대 전세대출 한도가 2억원으로 같아졌다고 해서 세 기관의 심사조건까지 모두 같아진 것은 아닙니다.

각 기관은 보증 대상과 주택요건, 보증한도 산정방법 등이 다르고 실제 대출은 취급 금융회사의 심사를 한 번 더 거칩니다.

먼저 HF부터 살펴보겠습니다.

HF의 일반전세자금보증은 전세자금대출을 받을 때 은행의 요청에 따라 한국주택금융공사가 보증서를 제공하는 상품입니다. 별도로 HF를 방문할 필요 없이 취급은행에서 대출과 보증업무를 함께 처리할 수 있습니다.

2026년 8월 현재 일반전세자금보증의 주요 요건은 다음과 같습니다.

HF 일반전세자금보증	주요 조건
임차보증금	수도권 7억원 이하, 그 외 지역 5억원 이하
계약금	임차보증금의 5% 이상 지급
주택 수	본인·배우자 합산 1주택 이내
신규 신청시기	잔금일·전입일 중 빠른 날부터 3개월 이내
갱신 신청시기	계약갱신일부터 3개월 이내
수도권·규제지역 보증비율	80%
그 외 지역	90%

(출처: 한국주택금융공사 일반전세자금보증, 2026년 8월 확인)

HF는 보증한도를 단순히 한 가지 숫자로 결정하지 않습니다.

① 보증과목별 한도, ② 소요자금별 한도, ③ 상환능력별 한도를 각각 계산한 뒤 가장 적은 금액을 적용합니다.

소요자금별 한도에서는 임차보증금의 80%에서 기존 전세자금보증잔액을 차감한 금액 등을 고려하고, 상환능력별 한도에서는 연간인정소득과 연간부채상환 예상액 등을 반영합니다.

따라서 HF를 이용한다고 해서 1주택자가 자동으로 최대금액을 받을 수 있는 것은 아닙니다.

다음은 HUG입니다.

HUG는 주택도시보증공사로 전세 관련 보증을 제공하고 있으며, 전세자금대출과 전세보증금 보호가 결합되는 상품구조에서도 많이 접하게 됩니다.

여기에서 주의할 부분이 있습니다. HUG의 ‘전세대출 보증’과 ‘전세보증금 반환보증’은 같은 상품이 아닙니다.

전세대출 보증은 금융회사가 임차인에게 전세자금을 빌려줄 때 대출채권을 보증하는 성격이고, 반환보증은 계약이 끝났는데 임대인이 전세보증금을 돌려주지 못하는 위험을 보장하는 성격입니다.

구분	역할
전세대출 보증	금융회사의 전세대출 실행 지원
반환보증	임대인의 보증금 미반환 위험 보장
전세금안심대출 관련 구조	대출보증과 보증금 보호를 함께 확인

따라서 “HUG를 이용한다”는 말만으로는 부족하고 어떤 보증상품을 이용하는지를 확인해야 합니다.

SGI서울보증 역시 전세대출 관련 보증을 취급합니다. 과거 수도권 1주택자에게 최대 3억원까지 가능했던 점 때문에 고액 전세에서 SGI를 찾는 경우가 있었지만 2025년 9월 8일부터 수도권·규제지역 1주택자의 정책상 전세대출 한도는 SGI도 최대 2억원입니다.

따라서 과거 인터넷 글에서 볼 수 있는 “1주택자는 SGI를 이용하면 수도권에서 3억원까지 가능하다”는 내용은 현재 기준으로 그대로 적용하면 안 됩니다.

세 기관을 비교하면 이렇게 이해하는 것이 가장 쉽습니다.

구분	HF	HUG	SGI
기관	한국주택금융공사	주택도시보증공사	SGI서울보증
수도권·규제지역 1주택자 정책상 대출상한	최대 2억원	최대 2억원	최대 2억원
보증기관 성격	공적 보증기관	공적 보증기관	민간 보증보험사
실제 가능액	자체 보증심사+은행심사	상품별 보증심사+은행심사	자체 심사+은행심사
과거 수도권 한도	2억2천만원	2억원	3억원
현재 핵심	기관별 한도차 축소	2억원 상한	과거 3억원 정보 주의

(출처: 금융위원회, 한국주택금융공사)

또 하나 중요한 변화가 보증비율입니다.

2025년 7월 21일부터 금융당국은 HF·HUG·SGI 모두 수도권·규제지역의 전세대출 보증비율을 기존 90%에서 80%로 낮췄습니다. 지방 비규제지역은 90%가 유지됐습니다.

지역	현행 보증비율
수도권·규제지역	80%
지방 비규제지역	90%

보증비율을 낮춘 이유는 은행이 전세대출 위험의 일부를 더 부담하게 만들어 여신심사를 강화하도록 유도하기 위한 것입니다. 즉 보증비율 80%는 “전세보증금의 80%를 무조건 빌려준다”는 뜻이 아닙니다.

보증비율과 대출비율은 서로 다른 개념입니다.

이 부분은 블로그에서 반드시 구분해 설명하는 것이 좋습니다.

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3. 실제 전세대출 한도 계산할 때 확인할 것 Q&A

그렇다면 1주택자가 실제 전세대출을 알아볼 때 HUG·HF·SGI 가운데 무엇을 먼저 확인해야 할까요?

첫 번째는 보증기관보다 ‘내가 현재 1주택자로서 받을 수 있는 정책상 최대한도’를 확인하는 것입니다.

수도권·규제지역이라면 현재 최대 2억원입니다.

두 번째는 임차주택과 임대차계약이 선택하려는 보증기관의 요건을 충족하는지 확인해야 합니다.

세 번째는 보증기관의 실제 보증 가능금액입니다.

네 번째는 은행의 최종 여신심사입니다.

확인 순서	핵심 내용
1	본인·배우자 주택 수 확인
2	임차주택이 수도권·규제지역인지 확인
3	정책상 최대 2억원 한도 확인
4	HUG·HF·SGI 상품요건 확인
5	보증 가능금액 확인
6	기존 주담대·신용대출 확인
7	은행 최종 대출 가능액 확인

여기에 2025년 10월 29일부터 적용되고 있는 전세대출 DSR도 빼놓으면 안 됩니다.

1주택자가 수도권·규제지역에서 대상 전세대출을 신규로 이용하는 경우 전세대출 이자상환분이 DSR에 반영됩니다.

따라서 보증기관에서 보증이 가능하다고 해서 은행에서 반드시 최대 2억원이 승인되는 것은 아닙니다.

예를 들어 정책상 최대한도가 2억원이고 보증요건도 충족했더라도 기존 주택담보대출이나 신용대출이 많다면 DSR과 은행 여신심사 결과에 따라 실제 승인금액이 달라질 수 있습니다.

반대로 소득이 높고 부채가 적다고 해서 수도권·규제지역 1주택자가 2억5천만원이나 3억원을 받을 수 있는 것도 아닙니다. 현재 정책상 최대 2억원이라는 별도의 상한이 있기 때문입니다.

또한 2027년부터는 조건이 다시 달라질 예정입니다.

정부가 2026년 8월 13일 발표한 금융 종합대책에 따르면 2027년 1월 1일부터 1주택자의 전세대출 보증비율을 추가로 축소할 예정입니다. 현재 수도권·규제지역 80%, 그 외 지역 90%인 보증비율을 1주택자에 대해서는 각각 70%, 80%로 낮추는 방안입니다.

1주택자	2026년 현재	2027년 1월 1일 예정
수도권·규제지역 보증비율	80%	70%
그 외 지역	90%	80%
수도권·규제지역 전세대출 상한	최대 2억원	시행시점 세부규정 함께 확인

따라서 2027년에 신규 전세대출이나 갱신을 계획한다면 지금의 조건만으로 자금계획을 세우면 안 됩니다.

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Q&A

Q1. HUG·HF·SGI 중 어디를 이용하면 1주택자가 가장 많이 받을 수 있나요?

A1. 2026년 8월 현재 수도권·규제지역 1주택자의 정책상 전세대출 최대한도는 세 기관 모두 2억원으로 일원화돼 있어 과거처럼 SGI가 3억원, HF가 2억2천만원이라는 차이를 그대로 적용할 수 없습니다. 다만 실제 승인액은 각 기관의 보증요건과 보증한도 산정방식, 임차주택 조건, 은행 심사 등에 따라 달라질 수 있으므로 ‘어느 기관이 무조건 가장 많이 나온다’고 단정할 수는 없습니다.

Q2. HF 홈페이지에는 1주택자 한도가 1억8천만원인데 왜 전세대출은 최대 2억원이라고 하나요?

A2. 이 부분은 ‘대출한도’와 ‘보증한도’를 구분해야 합니다. 금융위원회가 정한 수도권·규제지역 1주택자의 전세대출 상한은 최대 2억원입니다. 반면 HF 일반전세자금보증 공식 안내에는 수도권·규제지역 1주택자의 보증과목별 보증한도가 1억8천만원으로 표시돼 있습니다. 수도권·규제지역은 부분보증 비율도 80%가 적용됩니다. 따라서 HF 화면의 1억8천만원을 보고 “전세대출 자체가 무조건 1억8천만원까지만 가능하다”고 해석하면 정확하지 않습니다.

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결론 | HUG·HF·SGI보다 먼저 ‘2억원 상한’을 확인하세요

2026년 8월 기준 1주택자 전세대출 한도는 수도권·규제지역에서 HUG·HF·SGI 모두 정책상 최대 2억원으로 일원화돼 있습니다. 과거 SGI 3억원, HF 2억2천만원이라는 정보는 현재 수도권·규제지역 1주택자에게 그대로 적용되지 않습니다. 다만 최대 2억원은 실제 승인금액을 보장하는 숫자가 아닙니다. HUG·HF·SGI의 보증조건과 보증 가능금액, 임차주택 조건, 기존 부채와 은행 심사까지 통과해야 실제 전세대출 한도가 결정됩니다. 특히 ​보증한도와 대출한도, 보증비율과 대출비율은 서로 다른 개념이라는 점을 기억해두시면 좋습니다. 2027년부터는 1주택자 보증비율 추가 축소도 예정돼 있으므로 실행 시점의 기준까지 함께 확인해야 합니다.

 

 

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