다주택자 종부세 합산배제｜2025년 적용 기준 총정리

다주택자 종부세 부담, 줄일 수 있을까요? 2025년 세법 개정으로 달라지는 합산배제 요건과 주의할 점을 총정리했습니다. 이번 개정으로 달라지는 핵심 조건과 절세 전략을 미리 알아두시면 큰 도움이 될 수 있습니다.

목차

1. 합산배제 가능 주택 유형과 필수 요건
2. 사전 준비 없이 피하기 어려운 합산 대상
3. 2025년 개정 이후 전략적으로 대응하는 법

 

합산배제 가능 주택 유형과 필수 요건

2025년 종합부동산세 개정안에서 핵심적으로 달라진 부분 중 하나는 ‘합산배제 주택의 인정 요건’입니다. 예전에는 다소 포괄적으로 적용되던 기준이 이제는 훨씬 더 명확하고 까다롭게 바뀌었습니다. 무조건 다주택자라고 해서 모든 주택이 종부세 과세 대상이 되는 건 아니며, 일정 조건을 갖추면 합산배제가 가능합니다. 합산배제를 받을 수 있는 대표적인 주택 유형은 아래와 같습니다.

주택 유형

합산배제 가능 여부

조건

공공임대주택	가능	5년 이상 임대 + 등록 필요
사원용 주택	가능	임직원 복리후생용 + 실제 사용 입증
미분양 주택	제한적 가능	미분양 1년 초과 + 일정 규모 이하

이 중에서 가장 많이 활용되는 건 임대주택 관련 조항입니다. 하지만 2025년부터는 임대 개시 시점, 등록 기준, 실제 임대 여부 등을 보다 엄격히 증빙해야 하며, 단순히 ‘임대 중’이라고 해서 자동으로 합산배제가 되지 않습니다. 예시를 들어볼게요. 만약 2020년에 민간임대주택으로 등록한 주택이 있다면, 2025년까지 임대가 계속 유지되고 등록이 말소되지 않아야 합니다. 또한 사업자 등록과 세무신고가 모두 충실하게 이루어져야 하며, 임대차계약서나 세금계산서 등 실질적인 증빙자료가 필요합니다. 그리고 공공임대가 아닌 민간임대의 경우, 주택 규모나 시가에 따라 합산배제 요건을 충족하지 못할 수도 있으니 사전에 꼼꼼한 확인이 필요합니다. 또 하나 주의할 부분은 ‘등록 말소’ 시점입니다. 2025년부터는 자진 말소 또는 직권 말소된 임대주택은 즉시 과세 대상에 포함될 수 있으므로, 등록 상태를 지속적으로 유지하는 것이 중요합니다.

Q&A

Q. 기존 등록 임대주택은 자동으로 합산배제가 되나요? A. 아닙니다. 등록 상태 유지와 임대 실적, 세무신고 여부 등 요건을 모두 충족해야 합니다. 단순 보유만으로는 합산배제가 어렵습니다.

 

사전 준비 없이 피하기 어려운 합산 대상

등록 임대주택은 일정 요건을 충족할 경우 종부세 과세 대상에서 완전히 제외되거나 일부 감면을 받을 수 있습니다. 이는 일반 주택보다 훨씬 큰 절세 효과를 가져올 수 있기 때문에, 다주택자 입장에서는 등록 여부가 사실상 세금 전략의 핵심 변수가 됩니다. 2025년 기준으로 과세 제외를 받을 수 있는 등록임대주택은 다음과 같습니다:

1. 2020년 7월 10일 이전에 등록된 민간임대주택
2. 장기일반민간임대(8년 이상)
3. 공시가격이 수도권 3억 원 이하 또는 비수도권 2억 원 이하
4. 전용면적 85㎡ 이하

단, 위 조건을 모두 충족해야 하며, 중간에 말소되거나 임대기간 미준수 시 감면이 취소되고 추징될 수 있습니다. 실무적으로는 아래와 같은 절세 전략을 검토해볼 수 있습니다:

• 종부세 과세 기준일(6월 1일) 전까지 등록을 유지하고, 등록 해지 및 말소는 6월 2일 이후에 진행
• 임대 기간 연장 또는 자동갱신을 통해 장기임대 요건 유지
• 면적 조정이 가능한 경우 전용면적 85㎡ 이하로 재계약 혹은 분할 임대

이외에도 2025년부터는 세액공제 적용 요건도 일부 강화되므로, 단순히 등록만 해두는 것이 아니라, 임대소득 신고, 사업자 등록 상태 유지, 미납세금 없음 등 종합적 요건 관리가 필요합니다.

구분	절세 전략	기대 효과
등록 해지 시점 조정	6월 1일 이후 해지	과세 기준일 회피
장기임대 유지	8년 이상 임대 지속	감면 및 배제 요건 충족
면적 조정	85㎡ 이하 주택으로 전환	합산배제 대상 포함

Q&A

Q. 등록임대주택을 중간에 해지해도 감면 혜택 유지되나요? A. 해지 시점이 6월 1일 이후이고, 임대 기간 요건을 충족했다면 감면 혜택은 유지될 수 있습니다. 하지만 추후 세무조사 시 요건 미비로 간주되면 추징 대상이 될 수 있으므로 유의해야 합니다.

 

2025년 개정 이후 전략적으로 대응하는 법

다주택자 종부세 전략은 단순히 “보유 수”만으로 판단할 수 없습니다. 주택의 소재지, 공시가격, 보유 목적(자가 vs 임대), 공동명의 여부, 등록 상태 등을 종합적으로 고려한 시뮬레이션이 중요합니다. 예를 들어, 서울 강북 지역 공시가격 2.8억 원, 장기임대 등록 주택을 보유 중이라면, 합산배제 대상이 될 수 있습니다. 하지만 같은 조건이라도 공동명의일 경우, 지분에 따라 과세 여부가 달라질 수 있으므로 주의가 필요합니다.

또한 기본공제 6억 원(1세대 1주택 12억) 적용 여부에 따라, 동일한 주택을 보유하더라도 종부세 부담 차이는 수백만 원 이상 발생할 수 있습니다.다음은 실무에서 활용할 수 있는 시뮬레이션 예시입니다:

보유 주택 수	등록 여부	공시가격	절세 가능성
3채 (서울/지방 혼합)	1채만 등록	2.9억 / 3.5억 / 1.8억	부분 합산배제 가능
2채 (공동명의)	둘 다 미등록	4억 / 5억	고세율 종부세 적용
1채 (장기임대)	등록 O	2.5억	전액 합산배제 가능

이처럼 지역별 공시가, 등록 현황, 보유 목적을 분류해 전략을 수립해야 하며, 부부간 명의 분산이나 세대 분리 등도 종합적으로 고려해봐야 합니다.

Q&A

Q. 공동명의로 등록한 임대주택도 합산배제가 가능한가요? A. 가능합니다. 다만 각각의 명의자가 요건을 충족해야 하며, 일부 명의자가 요건을 충족하지 못하면 해당 지분만큼은 과세 대상이 될 수 있습니다.

 

다주택자 종부세 부담을 줄이기 위한 전략은 단순한 보유 수 계산을 넘어서야 합니다. 공시가격, 등록 여부, 보유 목적, 사용 용도, 임대기간 요건, 신청 시점 등 다양한 요소를 종합적으로 고려해야 하며, 특히 2025년부터는 요건 위반 시 추징 가능성도 높아졌기 때문에 사전 준비가 필수입니다.

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이처럼 2025년 세법 개정 이후, 다주택자의 종부세 합산배제 전략은 더욱 정교한 설계가 요구됩니다. 단순한 보유 수만 따지는 게 아니라, 공시가격, 임대 조건, 등록 상태, 그리고 과세 기준일 등을 기준으로 전략적 대응이 필요합니다. 지금이 종부세 전략 점검의 적기입니다. 자산 상황에 맞춘 시뮬레이션과 꼼꼼한 준비로, 정당하게 절세를 실현해보세요.