부모 자식간 아파트 싸게 팔면? | 증여세 30%·3억 기준 총정리

부모가 자녀에게 아파트를 시세보다 싸게 팔면 어디까지 괜찮을까요? 부모 자식간 아파트 저가매매는 단순히 ‘시세보다 30% 싸게 팔 수 있다’고 이해하면 안 됩니다. 시가와 실제 거래가액 차이가 시가의 30%와 3억원 중 적은 금액 이상인지가 증여세 판단의 핵심입니다. 여기에 부모의 양도소득세는 5%·3억원이라는 별도 기준이 있어 함께 확인해야 합니다.

목차

1. 부모 자식간 아파트 싸게 팔면 증여세가 나올까?
2. 부모 자식간 아파트 매매, 증여세만 보면 안 되는 이유
3. 부모 자식간 아파트 저가매매 계산법과 주의사항

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1. 부모 자식간 아파트 싸게 팔면 증여세가 나올까?

부모 자식간 아파트 매매를 알아보다 보면 “시세보다 30%까지 싸게 팔아도 증여세가 없다”는 이야기를 한 번쯤 접하게 됩니다. 하지만 이 표현만 기억하고 거래가격을 정하면 세금 계산을 잘못할 수 있습니다.

정확한 기준은 ‘30%까지 할인 가능’이 아니라 시가와 실제 거래가격의 차액이 시가의 30%와 3억원 중 적은 금액 이상인지 확인하는 것입니다.

부모와 자녀는 세법상 특수관계인에 해당합니다. 상속세 및 증여세법 제35조에서는 특수관계인 사이에서 재산을 시가보다 낮은 가격으로 취득해 일정 수준 이상의 이익을 얻은 경우 그 이익을 증여받은 것으로 보도록 규정하고 있습니다.

상속세 및 증여세법 시행령 제26조에 따르면 이때 기준금액은 다음 두 금액 중 적은 금액입니다.

첫째, 해당 재산 시가의 30%

둘째, 3억원

즉, 두 금액 중 더 작은 금액을 기준으로 저가양수에 따른 증여이익 발생 여부를 판단합니다.

(출처: 국가법령정보센터, 상속세 및 증여세법 제35조·상속세 및 증여세법 시행령 제26조, 시행령 2026년 2월 27일 시행 현행 기준)

구분	부모 자식간 아파트 저가매매 기준
거래 관계	부모·자녀 등 특수관계인
비교 기준	시가와 실제 거래가액
기준 1	시가의 30%
기준 2	3억원
실제 적용	30%와 3억원 중 적은 금액
기준 충족 시	저가양수 증여이익 계산 대상
기본 계산	시가 - 거래가액 - 기준금액

예를 들어 시가 5억원 아파트라면 30%는 1억5천만원입니다. 3억원보다 1억5천만원이 작기 때문에 기준금액은 1억5천만원입니다.

시가 8억원이라면 30%는 2억4천만원이므로 기준은 2억4천만원입니다.

반면 시가 10억원이면 30%가 3억원이므로 기준금액은 3억원입니다.

그리고 시가가 15억원이나 20억원으로 올라가더라도 30%가 각각 4억5천만원, 6억원이기 때문에 더 적은 금액인 3억원이 기준이 됩니다.

아파트 시가	시가의 30%	3억원과 비교	증여 판단 기준금액
5억원	1억5천만원	1억5천만원이 적음	1억5천만원
8억원	2억4천만원	2억4천만원이 적음	2억4천만원
10억원	3억원	동일	3억원
15억원	4억5천만원	3억원이 적음	3억원
20억원	6억원	3억원이 적음	3억원

여기서 꼭 기억해야 할 부분이 있습니다.

10억원을 초과하는 고가 아파트는 ‘30%’보다 ‘3억원’이라는 절대금액 기준이 더 중요해집니다.

그래서 “20억원 아파트니까 30%인 6억원까지 싸게 팔 수 있다”고 판단하면 안 됩니다. 저가양수 증여이익을 판단할 때 적용되는 기준금액은 3억원입니다.

그렇다면 실제 증여재산가액은 어떻게 계산할까요?

특수관계인 간 저가양수의 경우에는 단순히 시가와 거래가격의 차액 전체를 증여재산가액으로 보는 것이 아닙니다.

증여재산가액 = 시가 - 실제 거래가액 - 시가의 30%와 3억원 중 적은 금액

국세청 세법해석에서도 특수관계인으로부터 재산을 낮은 가격에 취득한 경우 시가와 대가의 차액에서 시가의 30%와 3억원 중 적은 금액을 차감하여 증여재산가액을 계산한다고 설명하고 있습니다.

시가 15억원인 아파트를 부모가 자녀에게 11억원에 팔았다고 가정해보겠습니다.

시가와 매매가격 차이는 4억원입니다.

15억원의 30%는 4억5천만원입니다.

하지만 4억5천만원과 3억원 중 작은 금액은 3억원이므로 증여 판단 기준금액은 3억원입니다.

따라서 단순 계산하면 다음과 같습니다.

15억원 - 11억원 - 3억원 = 1억원

이 경우 저가양수에 따른 증여재산가액은 1억원으로 계산됩니다.

구분	금액
아파트 시가	15억원
실제 매매가격	11억원
시가와 거래가격 차이	4억원
시가의 30%	4억5천만원
3억원과 비교	3억원 적용
저가양수 증여재산가액	1억원

다만 여기서 바로 “증여세가 1억원 나온다”고 이해하면 안 됩니다.

1억원은 증여세 자체가 아니라 저가양수로 계산되는 증여재산가액입니다. 실제 납부할 증여세는 증여재산공제, 동일인으로부터 과거 10년간 받은 증여재산의 합산 여부, 세율 등을 함께 적용해야 하기 때문에 별도로 계산해야 합니다.

이 차이를 구분해야 세금을 정확하게 이해할 수 있습니다.

또한 부모 자식간 아파트 거래에는 제35조의 저가매매 규정만 적용되는 것이 아닙니다.

상속세 및 증여세법 제44조에서는 배우자 또는 직계존비속에게 양도한 재산을 원칙적으로 그 배우자나 직계존비속이 증여받은 것으로 추정하고 있습니다. 다만 대가를 지급하고 실제로 양도한 사실이 명백히 인정되는 경우 등 법에서 정한 예외에 해당하면 이 증여 추정 규정이 적용되지 않습니다.

따라서 부모 자식간 아파트 매매에서는 단순히 매매계약서를 작성하는 것만으로 충분하다고 보기 어렵습니다.

실제 거래대금이 지급됐는지, 돈이 부모 계좌로 입금됐는지, 자녀가 해당 금액을 마련할 소득이나 재산이 있는지, 자금 흐름을 객관적으로 설명할 수 있는지가 중요합니다.

특히 자녀의 소득이나 재산 수준에 비해 큰 금액의 아파트를 취득했다면 자금출처 문제도 함께 살펴봐야 합니다. 상속세 및 증여세법 제45조는 직업·연령·소득·재산 상태 등을 고려했을 때 스스로 취득했다고 보기 어려운 경우 취득자금을 증여받은 것으로 추정할 수 있도록 규정하고 있습니다.

그래서 부모 자식간 아파트 저가매매에서 핵심은 다음과 같이 정리할 수 있습니다.

첫째, 시가와 실제 매매가격 차이를 계산합니다.

둘째, 시가의 30%와 3억원 중 적은 금액을 확인합니다.

셋째, 기준을 넘는 경우 차액에서 해당 기준금액을 차감해 증여재산가액을 계산합니다.

넷째, 실제 매매대금 지급과 자녀의 자금출처까지 입증할 수 있어야 합니다.

여기까지 보면 “그럼 30%·3억원 기준에만 맞추면 안전한 것 아닌가요?”라는 생각이 들 수 있습니다.

그렇지 않습니다.

부모가 자녀에게 아파트를 싸게 팔 때 자녀에게 적용되는 증여세 저가양수 기준과 부모에게 적용되는 양도소득세 기준은 서로 다르기 때문입니다.

소득세법 시행령 제167조에서는 특수관계인에게 시가보다 낮은 가격으로 자산을 양도하여 조세 부담을 부당하게 감소시킨 경우를 규정하면서 시가와 거래가액 차액이 3억원 이상이거나 시가의 5% 이상인 경우를 적용 기준으로 두고 있습니다. 해당 기준은 2026년 7월 1일 시행 현행 규정에서도 확인됩니다.

구분	자녀 측 증여세	부모 측 양도소득세
관련 규정	상속세 및 증여세법 제35조	소득세법 제101조·시행령 제167조
주요 대상	싸게 산 자녀	싸게 판 부모
금액 판단	시가의 30%와 3억원 중 적은 금액	차액 3억원 이상 또는 시가의 5% 이상
핵심	저가양수 증여이익	부당행위계산 가능성
결과	증여재산가액 산정 가능	양도가액을 시가로 계산할 가능성

따라서 부모 자식간 아파트를 싸게 팔 때는 ‘증여세 30%·3억원’ 하나만 보고 거래가격을 정하면 안 됩니다. 부모의 양도소득세 5%·3억원 기준까지 별도로 확인해야 합니다.

이 부분이 가족 간 아파트 저가매매에서 가장 많이 놓치는 핵심입니다.

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2. 부모 자식간 아파트 매매, 증여세만 보면 안 되는 이유

부모 자식간 아파트 저가매매에서 가장 많이 놓치는 부분이 있습니다. 바로 자녀에게 적용되는 증여세 기준과 부모에게 적용될 수 있는 양도소득세 기준이 서로 다르다는 점입니다.

앞에서 살펴본 것처럼 자녀가 부모의 아파트를 시가보다 싸게 취득하면 상속세 및 증여세법상 저가양수에 따른 증여이익을 확인해야 합니다.

특수관계인 사이에서는 시가와 실제 거래가액 차이가 시가의 30%와 3억원 중 적은 금액 이상인지를 기준으로 판단합니다.

그런데 부모 입장에서는 다른 문제가 생길 수 있습니다.

특수관계인인 자녀에게 아파트를 시가보다 현저히 낮은 가격으로 양도해 조세 부담이 부당하게 감소한 것으로 인정되면 소득세법상 부당행위계산 규정이 적용될 수 있기 때문입니다.

소득세법 시행령 제167조에서는 저가양도와 관련해 시가와 거래가액의 차액이 3억원 이상이거나 시가의 5% 이상인 경우를 기준으로 규정하고 있습니다. (출처: 국가법령정보센터, 소득세법 제101조·소득세법 시행령 제167조, 2026년 현행 기준) (law.go.kr)

구분	자녀 측  증여세	부모 측 양도소득세
관련 규정	상속세 및 증여세법 제35조	소득세법 제101조·시행령 제167조
거래 형태	부모에게 싸게 매수	자녀에게 싸게 양도
주요 판단 기준	시가의 30%와 3억원 중 적은 금액	차액 3억원 이상 또는 시가의 5% 이상
검토 대상	저가양수 증여이익	부당행위계산
주요 영향	증여재산가액 발생 가능	시가를 기준으로 양도소득 재계산 가능

이 차이를 실제 사례로 보면 훨씬 쉽게 이해할 수 있습니다.

시가 10억원인 아파트를 부모가 자녀에게 9억원에 매도한다고 가정해보겠습니다.

시가와 거래가액 차이는 1억원입니다. 자녀의 저가양수 증여이익을 판단하는 기준은 시가의 30%인 3억원과 3억원 중 적은 금액이므로 3억원입니다.

차액 1억원은 이 기준에 미치지 않습니다.

하지만 부모의 양도소득세 쪽에서는 상황이 다릅니다. 시가 10억원의 5%는 5천만원입니다. 실제 거래가격과 시가의 차이는 1억원이므로 5% 기준을 넘어섭니다.

따라서 자녀에게 저가양수 증여이익이 발생하지 않는다고 해서 부모의 양도소득세 문제까지 자동으로 없어지는 것은 아닙니다.

시가	거래가격	가격 차이	자녀 측 30%·3억 기준	부모 측 5%·3억 기준
10억원	9억원	1억원	3억원	5천만원
15억원	13억원	2억원	3억원	7,500만원
20억원	17억원	3억원	3억원	1억원

위 표는 두 세목의 판단 기준이 얼마나 다른지를 보여주는 비교 예시입니다. 실제 세액은 취득가액, 필요경비, 보유기간, 주택 수, 비과세 여부, 과거 증여 내역 등 개별 조건에 따라 달라집니다.

특히 “3억원 이내로 싸게 팔면 괜찮다”는 식으로 판단하는 것은 피해야 합니다.

증여세에서 사용하는 30%·3억원 기준을 양도소득세에도 그대로 적용할 수 없기 때문입니다.

또한 부모 자식간 아파트 매매에서는 거래가격뿐 아니라 실제 돈의 흐름도 중요합니다.

계약서상으로는 12억원에 매매했다고 해놓고 실제로는 부모가 매매대금 일부를 돌려주거나, 자녀가 갚을 능력이 없는 상태에서 부모가 매매대금을 빌려준 뒤 사실상 상환하지 않는다면 별도의 증여 문제가 발생할 수 있습니다.

따라서 실제 매매라면 매매계약서, 계좌이체 내역, 자녀의 자금조달 내역, 대출자료 등 거래 실질을 설명할 자료를 갖춰두는 것이 중요합니다.

부모가 자녀에게 돈을 빌려주는 방식으로 매매대금을 마련하는 경우도 단순히 차용증 한 장만 작성했다고 끝나는 문제는 아닙니다. 실제 원리금 상환 등 거래의 실질을 함께 볼 수 있기 때문입니다.

결국 부모 자식간 아파트 저가매매는 “얼마까지 싸게 팔 수 있느냐” 하나만 계산해서 결정할 문제가 아닙니다.

첫째, 자녀의 저가양수 증여이익을 확인해야 합니다.

둘째, 부모의 양도소득세 부당행위계산 적용 가능성을 별도로 확인해야 합니다.

셋째, 실제 매매대금 지급과 자금출처까지 설명할 수 있어야 합니다.

이 세 가지를 함께 확인해야 가족 간 거래를 보다 정확하게 설계할 수 있습니다.

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3. 부모 자식간 아파트 저가매매 계산법과 주의사항

부모 자식간 아파트 매매를 실제로 준비한다면 가장 먼저 확인할 것은 “얼마에 팔 것인가”가 아니라 세법상 시가를 얼마로 볼 것인가입니다.

증여세 계산의 출발점 자체가 시가이기 때문입니다.

상속세 및 증여세법은 증여재산의 가액을 원칙적으로 증여일 현재의 시가에 따르도록 하고 있으며, 시가의 인정 범위와 평가방법을 별도로 규정하고 있습니다. 따라서 단순히 인터넷 부동산 사이트의 호가 하나를 골라 “우리 아파트 시가는 15억원”이라고 정하는 방식은 적절하지 않습니다.

(출처: 국가법령정보센터, 상속세 및 증여세법 제60조 및 관련 시행령, 2026년 현행 기준) (law.go.kr)

아파트처럼 거래가 비교적 활발한 공동주택은 평가기간 내 해당 재산의 매매가액이나 감정가액 등이 중요한 판단자료가 될 수 있고, 일정한 요건을 충족하는 유사재산의 매매사례가액 등이 시가 판단에 활용될 수도 있습니다.

따라서 부모 자식간 아파트 저가매매를 계획할 때는 먼저 세법상 인정될 수 있는 시가를 확인한 뒤 거래가격과의 차이를 계산하는 순서가 중요합니다.

확인 순서	체크할 내용
1단계	세법상 아파트 시가 확인
2단계	부모·자녀 실제 거래가격 결정
3단계	시가와 거래가격 차액 계산
4단계	자녀의 30%·3억원 기준 확인
5단계	부모의 양도소득세 기준 별도 확인
6단계	자녀 자금출처 및 지급방법 확인
7단계	계약·송금 등 실제 거래자료 보관

실제 사례도 살펴보겠습니다.

시가 20억원인 아파트를 부모가 자녀에게 16억원에 매도한다고 가정하면 시가와 거래가격 차이는 4억원입니다.

시가의 30%는 6억원이고, 3억원과 비교하면 더 적은 금액은 3억원입니다.

따라서 저가양수 증여이익 계산에서는 3억원을 기준금액으로 적용하게 되고 단순 계산상 증여재산가액은 다음과 같습니다.

20억원 - 16억원 - 3억원 = 1억원

구분	계산 결과
아파트 시가	20억원
실제 매매가격	16억원
시가와 거래가액 차이	4억원
시가의 30%	6억원
비교 금액	3억원
적용 기준금액	3억원
저가양수 증여재산가액	1억원

여기에서도 1억원은 최종 증여세가 아니라 증여재산가액이라는 점을 구분해야 합니다.

실제 증여세를 계산할 때는 해당 증여재산가액을 기초로 증여재산공제와 동일인 증여 합산 등 개별 조건을 반영해 과세표준과 세액을 계산하게 됩니다.

또 하나 놓치기 쉬운 것이 자금출처입니다.

부모 자식간 아파트를 정상적인 매매 형식으로 거래하더라도 자녀가 실제로 매매대금을 지급할 경제적 능력이 있는지를 살펴볼 필요가 있습니다.

상속세 및 증여세법 제45조는 직업, 연령, 소득 및 재산 상태 등을 고려했을 때 재산을 자신의 재력으로 취득했다고 인정하기 어려운 경우 취득자금을 증여받은 것으로 추정할 수 있도록 규정하고 있습니다. (출처: 국가법령정보센터, 상속세 및 증여세법 제45조, 2026년 현행 기준) (law.go.kr)

그래서 부모 자식간 아파트 매매에서는 가격만 맞추는 것보다 실제 거래 구조를 명확하게 만드는 것이 중요합니다.

계약금·중도금·잔금을 실제 계좌를 통해 지급하고 자녀의 예금, 소득, 기존 재산 처분대금, 금융기관 대출 등 자금의 출처를 설명할 수 있도록 관리하는 것이 좋습니다.

또한 매매대금 일부를 부모에게 빌리는 경우에는 그 금전거래 자체도 별도로 살펴봐야 합니다. 가족 간 금전대차라고 해서 세법상 검토가 사라지는 것은 아니므로 실제 차용 및 상환관계가 중요합니다.

준비자료	확인할 내용
매매계약서	실제 거래조건과 일치 여부
계좌이체 내역	계약금·중도금·잔금 지급 확인
소득자료	자녀의 자금조달 능력 확인
금융기관 대출	대출금 실제 조달 여부
자산 처분내역	기존 재산 매각대금 등 확인
차용 관련 자료	부모 차입 시 실제 채무관계 확인
시가 관련 자료	매매사례가액 등 평가 근거 확보

결국 부모 자식간 아파트 저가매매에서 가장 위험한 접근은 “30% 안쪽이면 무조건 괜찮다”라고 생각하는 것입니다.

증여세 30%·3억원 기준, 부모의 양도소득세 기준, 세법상 시가, 자녀의 자금출처, 실제 대금 지급을 하나의 거래로 묶어서 확인해야 합니다.

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Q&A

Q1. 부모가 자녀에게 아파트를 시세보다 30% 싸게 팔면 증여세가 무조건 없나요?

A1. 아닙니다. ‘30%까지 무조건 증여세가 없다’는 의미로 이해하면 정확하지 않습니다. 특수관계인 사이의 저가양수에서는 시가와 실제 대가의 차액이 시가의 30%와 3억원 중 적은 금액 이상인지 확인하고, 해당 기준을 충족하면 법에서 정한 방식으로 증여재산가액을 계산합니다.

또한 자녀 측 저가양수 증여이익과 별도로 부모에게는 양도소득세 부당행위계산 규정이 적용될 수 있으므로 두 세금을 함께 확인해야 합니다.

Q2. 부모 자식간 아파트 매매는 계약서만 작성하면 증여가 아닌가요?

A2. 계약서만으로 판단할 문제는 아닙니다. 상속세 및 증여세법에는 배우자나 직계존비속 간 양도에 대한 증여 추정 규정이 있고 실제 대가를 받고 양도했다는 사실이 명백하게 인정되는 경우 등에 예외가 적용됩니다.

따라서 실제 매매대금 지급, 계좌이체 내역, 자녀의 자금출처 등 거래 실질을 설명할 수 있어야 합니다.

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결론｜부모 자식간 아파트 저가매매, 30%만 보면 안 됩니다

부모 자식간 아파트를 싸게 팔 계획이라면 단순히 증여세 30%·3억원 기준만 계산해서 거래가격을 정하지 않는 것이 핵심입니다. 부모 자식간 아파트 저가매매는 자녀의 증여세뿐 아니라 부모의 양도소득세, 아파트 시가 평가, 자녀의 자금출처와 실제 대금 지급까지 함께 확인해야 합니다.

특히 부모 자식간 아파트 매매는 거래금액이 클수록 작은 기준 차이도 세금에 큰 영향을 줄 수 있습니다. 계약하기 전에 시가 → 저가양수 증여이익 → 부모 양도소득세 → 자금출처 → 실제 송금 순서로 하나씩 점검해보시기 바랍니다.

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