부모 돈 빌려 아파트 산다면? | 차용증만 쓰면 끝일까

부모에게 돈을 빌려 아파트를 사면서 차용증만 작성하면 증여세 걱정이 끝날까요? 부모 자식간 금전거래는 차용증 한 장보다 실제 돈의 흐름, 자녀의 상환능력, 원금·이자 지급 여부가 중요합니다. 2026년 국세청도 고액의 부모찬스 주택 취득과 형식적인 차용증을 엄격하게 검증하고 있어 주의할 필요가 있습니다.

목차

1. 부모 돈 빌려 아파트 사면 증여세가 나올까?
2. 부모 자식 차용증, 이자와 상환은 어떻게 해야 할까?
3. 아파트 자금출처조사에서 실제로 확인하는 것은?

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1. 부모 돈 빌려 아파트 사면 증여세가 나올까?

아파트를 구입할 때 자기자금과 은행대출만으로 매매대금을 마련하기 어려워 부모에게 부족한 돈을 빌리는 경우가 있습니다. 이때 가장 많이 하는 질문이 있습니다.

“부모 자식간 차용증만 제대로 작성하면 증여가 아닌가요?”

결론부터 말씀드리면 차용증이 있다고 해서 무조건 정상적인 채무로 인정되는 것은 아닙니다.

반대로 부모에게 돈을 빌렸다는 이유만으로 처음부터 전액을 증여받은 것으로 확정되는 것도 아닙니다.

핵심은 실제로 돈을 빌린 것인지, 아니면 증여한 돈을 대여금처럼 보이도록 만든 것인지입니다.

상속세 및 증여세법 제45조에서는 재산 취득자의 직업·연령·소득·재산 상태 등을 볼 때 해당 재산을 자신의 힘으로 취득했다고 인정하기 어려운 경우 취득자금을 증여받은 것으로 추정할 수 있도록 규정하고 있습니다. 다만 자금출처에 관한 충분한 소명이 있는 경우 등에는 해당 증여추정 규정을 적용하지 않습니다.

따라서 부모 돈으로 아파트를 구입했다면 ‘차용증 작성 여부’ 하나만 볼 것이 아니라 실제 차입과 상환관계를 설명할 수 있는지가 중요합니다.

(출처: 국가법령정보센터, 상속세 및 증여세법 제45조, 2026년 1월 2일 시행 현행법)

확인 항목	중요하게 볼 부분
차용증	차입금·기간·이자·상환방법 등이 구체적인지
실제 송금	부모 계좌에서 자녀 계좌로 자금이 이동했는지
상환능력	자녀의 소득·재산으로 실제 상환이 가능한지
원금 상환	약정에 따라 실제 원금을 갚고 있는지
이자 지급	약정한 이자를 실제 지급하고 있는지
자금출처	아파트 취득자금의 원천을 설명할 수 있는지
거래 실질	서류뿐 아니라 실제로 금전대차가 이루어지는지

최근 국세청의 움직임을 보면 이 부분이 더욱 중요합니다.

국세청은 2026년 5월 부동산 탈세혐의자 자금형성과정 검증을 발표하면서 부모 등 친인척에게 고액의 돈을 빌려 주택을 취득한 사례를 직접 언급했습니다.

특히 상환능력에 비해 고액을 빌리면서 형식상 차용증만 작성한 경우 실제 증여인지 엄격하게 확인하고, 채무로 확인된 경우에도 본인이 실제로 상환했는지와 이자 관련 신고가 적정했는지를 상환 시점까지 관리하겠다는 방침​을 밝혔습니다.

실제 공개 사례에는 30대 초반 자녀가 20억원 수준의 아파트를 취득하면서 부친에게 10억원대 자금을 빌리고 차용증을 작성했지만, 부친 사망 시점을 상환기한으로 정하고 이자를 상환 시점에 한꺼번에 지급하도록 약정한 사례가 포함됐습니다. 국세청은 자녀의 상환능력 등을 토대로 사실상 편법 증여인지 검증 대상으로 삼았습니다.

(출처: 국세청, 부동산 탈세혐의자 127명 자금형성과정 검증, 2026년 공개자료)

즉, ‘차용증이 있다 = 증여가 아니다’라는 공식은 성립하지 않습니다.

오히려 차용증에 10년, 20년 뒤 일시상환처럼 적어놓고 실제 원금이나 이자를 전혀 지급하지 않는다면 거래의 실질을 설명하기 어려워질 수 있습니다.

그렇다면 부모에게 무이자로 돈을 빌리는 것은 어떨까요?

여기서는 또 다른 증여세 규정을 확인해야 합니다.

상속세 및 증여세법 제41조의4는 다른 사람에게 돈을 무상 또는 적정 이자율보다 낮은 이율로 빌려 경제적 이익을 얻은 경우 그 이익을 증여재산가액으로 보는 규정을 두고 있습니다.

무이자 대출이라면 기본적으로 다음과 같이 계산합니다.

금전 무상대출에 따른 이익 = 대출금액 × 세법상 적정 이자율

낮은 이율로 빌렸다면 적정 이자율로 계산한 이자에서 실제 지급한 이자를 뺀 금액으로 계산합니다.

다만 이렇게 계산한 이익이 대통령령에서 정한 기준금액인 1,000만원 미만이면 제41조의4에 따른 증여재산가액에서 제외​됩니다.

(출처: 국가법령정보센터, 상속세 및 증여세법 제41조의4·시행령 제31조의4, 2026년 현행 기준)

구분	2026년 세법상 핵심 내용
부모에게 돈을 빌림	실제 금전대차인지가 중요
무이자 차용	무상대출 이익 계산 대상이 될 수 있음
저리 차용	적정이자와 실제 이자의 차액 계산
기준금액	계산된 이익이 연 1,000만원 미만이면 제41조의4 과세 제외
장기 차용	1년 이상이면 매년 새로 대출받은 것으로 보아 계산
별도 확인	차용 자체가 진짜 채무인지 여부

여기서 상당히 중요한 구분이 있습니다.

인터넷에서 흔히 “부모에게 약 2억1,700만원까지 무이자로 빌려도 된다”는 정보를 볼 수 있습니다. 이는 세법상 적정이자율을 전제로 연간 무상대출 이익이 1,000만원 미만이 되는 금액을 역산하면서 나온 표현입니다.

하지만 이 숫자가 ‘부모가 자녀에게 증여세 없이 줄 수 있는 금액’이라는 뜻은 아닙니다.

제41조의4의 1,000만원 기준은 어디까지나 실제 금전대차가 존재한다는 전제에서 무이자 또는 저리로 돈을 빌려 얻은 경제적 이익을 계산하는 규정입니다.

따라서 원금을 갚을 의사나 능력이 없고 실제 상환도 이루어지지 않는다면 “무이자 대출이익이 1,000만원 미만”이라는 계산만으로 전체 원금의 증여 문제를 해결할 수 없습니다.

부모 자식간 차용에서 가장 먼저 입증해야 하는 것은 이자율이 아니라 ‘정말 빌린 돈인가’입니다.

잘못 알려진 내용	정확한 이해
차용증만 쓰면 증여가 아니다	실제 차입·상환관계가 중요
무이자는 무조건 증여다	무상대출 이익에 별도 기준 존재
일정 금액 이하는 마음대로 빌려도 된다	실제 채무라는 전제가 먼저 필요
차용증에 만기만 적으면 된다	상환능력과 실제 이행도 중요
조사 당시 차용증을 보여주면 끝난다	이후 원금·이자 상환도 확인될 수 있음

따라서 부모 돈을 빌려 아파트를 구입한다면 차용증 작성 → 실제 자금이체 → 합리적인 상환계획 → 실제 원금·이자 지급 → 관련 금융자료 보관까지 하나의 과정으로 관리하는 것이 핵심입니다.

특히 본인의 소득과 재산에 비해 지나치게 큰 금액을 부모에게 빌렸다면 단순히 계약서 형식을 갖췄다는 이유만으로 충분하다고 판단해서는 안 됩니다.

2026년 국세청 역시 형식적인 차용증뿐 아니라 자녀의 상환능력과 실제 상환 여부를 함께 확인하고 있다는 점을 기억해두시면 좋습니다.

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2. 부모 자식 차용증, 이자와 상환은 어떻게 해야 할까?

부모에게 돈을 빌려 아파트를 구입할 때 가장 많이 검색하는 숫자가 4.6%, 1,000만원, 약 2억1,700만원​입니다. 이 세 숫자는 서로 연결돼 있지만 의미를 정확하게 이해해야 합니다.

먼저 부모 자식간 차용이라고 해서 반드시 은행대출처럼 이자를 받아야만 정상적인 대여가 되는 것은 아닙니다. 다만 무이자 또는 낮은 이자로 돈을 빌리면서 일정 수준 이상의 경제적 이익을 얻었다면 상속세 및 증여세법 제41조의4에 따른 증여 문제가 발생할 수 있습니다.

현재 세법상 금전 무상대출 등에 적용하는 적정이자율은 **연 4.6%**입니다.

(출처: 국가법령정보센터, 상속세 및 증여세법 제41조의4·시행령 제31조의4 및 관련 규칙, 2026년 현행 기준)

무이자로 빌렸다면 기본적인 계산구조는 다음과 같습니다.

무상대출 이익 = 차용금액 × 4.6%

저리로 빌렸다면 다음과 같이 계산합니다.

저리대출 이익 = 차용금액 × 4.6% - 실제 지급한 이자

이렇게 계산한 이익이 연 1,000만원 이상​이면 상속세 및 증여세법 제41조의4에 따른 증여재산가액 문제가 발생할 수 있습니다.

 

<부모에게 빌린 금액연 4.6% 상당액무이자일 때 1천만원 기준>

1억원	460만원	1천만원 미만
2억원	920만원	1천만원 미만
2억1천만원	966만원	1천만원 미만
2억1,700만원	약 998만원	1천만원 미만
2억2천만원	1,012만원	1천만원 이상
3억원	1,380만원	1천만원 이상
5억원	2,300만원	1천만원 이상

여기서 인터넷에서 자주 등장하는 ‘약 2억1,700만원’​이라는 숫자가 나옵니다.

1,000만원 ÷ 4.6%를 계산하면 약 2억1,739만원입니다.

그래서 약 2억1,700만원을 무이자로 빌렸을 때 연간 무상대출 이익이 1,000만원보다 조금 적다는 계산이 가능합니다.

하지만 이 부분을 “부모에게 2억1,700만원까지 무이자로 받아도 증여세가 없다”고 표현하면 정확하지 않습니다.

2억1,700만원은 증여세 비과세 한도가 아닙니다.

이 숫자는 실제 부모 자식간 금전대차가 존재한다는 전제 아래, 무이자로 빌려 얻는 경제적 이익을 4.6%로 계산했을 때 1,000만원에 미달하는 수준을 역산한 금액일 뿐입니다.

(출처: 국가법령정보센터, 상속세 및 증여세법 제41조의4·시행령 제31조의4, 2026년 현행 기준) (law.go.kr)

또 하나 중요한 내용이 있습니다.

대출기간이 1년 이상이면 상속세 및 증여세법 제41조의4에 따라 1년이 되는 날의 다음 날마다 새로 대출받은 것으로 보아 해당 이익을 계산합니다.

즉, 장기간 무이자로 돈을 빌려놓고 최초 차용 시점만 확인하면 끝나는 구조가 아닙니다.

그렇다면 3억원을 부모에게 빌렸을 때 연 4.6%의 이자를 반드시 전부 지급해야 할까요?

이 부분도 조금 더 세밀하게 볼 필요가 있습니다.

예를 들어 3억원에 대한 적정이자 상당액은 연 1,380만원입니다. 실제로 연 500만원의 이자를 지급했다면 단순 계산상 적정이자와 실제 지급이자의 차이는 880만원입니다.

1,380만원 - 500만원 = 880만원

이 경우 저리대출로 얻은 이익은 1,000만원 미만이 됩니다.

차용금액	4.6% 상당액	실제 연이자	차액
2억원	920만원	0원	920만원
3억원	1,380만원	500만원	880만원
3억원	1,380만원	1,380만원	0원
5억원	2,300만원	1,400만원	900만원
5억원	2,300만원	2,300만원	0원

따라서 “가족끼리 돈을 빌리면 반드시 연 4.6%를 전액 지급해야 한다”고 단정하는 것도 정확하지 않습니다.

4.6%는 금전 무상·저리 대출로 얻은 증여이익을 계산하기 위한 세법상 적정이자율이라는 점이 핵심입니다.

다만 이 계산과 “원금 자체가 실제 차용인지”는 별개의 문제입니다.

자녀에게 상환능력이 거의 없는데 수억원을 빌려주고, 차용증만 작성한 채 원금이나 이자를 오랫동안 전혀 상환하지 않는다면 실제 채무인지 여부가 문제될 수 있습니다.

따라서 부모 자식 차용증에는 최소한 차용금액, 차용일, 상환기한, 이자율, 이자 지급방법, 원금 상환방법 등을 구체적으로 작성하고 실제 약정에 따라 이행하는 것이 중요합니다.

(출처: 국세청, 부동산 탈세혐의자 자금형성과정 검증 사례, 2026년 공개자료) (nts.go.kr)

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3. 아파트 자금출처조사에서 실제로 확인하는 것은?

부모 돈을 빌려 아파트를 샀다면 세무상 중요한 것은 차용증 자체보다 취득자금이 어디에서 왔고 이후 실제로 어떻게 갚고 있는지를 설명할 수 있는지입니다.

상속세 및 증여세법 제45조는 직업·연령·소득·재산 상태 등을 고려했을 때 자신의 재력으로 재산을 취득했다고 인정하기 어려운 경우 취득자금을 증여받은 것으로 추정할 수 있도록 규정하고 있습니다.

따라서 소득이 많지 않은 자녀가 고가 아파트를 구입하면서 취득자금 상당 부분을 부모에게 빌렸다면 자금조달 과정과 실제 채무관계를 명확하게 관리하는 것이 중요합니다.

확인사항	체크할 내용
아파트 취득금액	실제 매매대금
자기자금	예금·소득·기존 자산 처분대금
금융기관 대출	실제 실행된 주택담보·신용대출 등
부모 차입금	차용계약과 실제 송금 여부
상환능력	소득·재산 대비 차입규모
원금 상환	약정대로 실제 상환하는지
이자 지급	약정 내용대로 지급하는지
자금 흐름	부모→자녀→매도인 흐름 확인

특히 최근에는 차용증을 작성하는 것만으로 거래가 끝나는 것이 아니라는 점을 기억해야 합니다.

국세청은 2026년 부동산 탈세 검증 과정에서도 친인척에게 고액을 빌려 주택을 취득하면서 상환능력에 비해 지나치게 많은 돈을 차용하거나 형식적인 차용증만 작성한 사례를 검증 대상으로 제시했습니다.

실제 채무로 인정되더라도 이후 본인이 직접 상환하는지 등을 사후관리할 수 있다고 밝혔습니다.

(출처: 국세청, 부동산 탈세혐의자 127명 자금형성과정 검증, 2026년) (nts.go.kr)

예를 들어 연봉이 5천만원인 자녀가 부모에게 10억원을 빌리고 20년 뒤 일시상환하기로 했다고 가정해보겠습니다.

차용증이라는 서류는 존재하지만 실제 소득 수준에서 원금과 이자를 갚을 수 있는지, 상환계획이 현실적인지 등이 중요한 판단 요소가 될 수 있습니다.

반대로 부모에게 돈을 빌린 뒤 약정에 따라 계좌이체로 원금과 이자를 꾸준히 지급하고 있다면 실제 금전대차를 설명하는 중요한 자료가 됩니다.

부모 자식간 돈거래에서 가장 중요한 증빙은 ‘작성해둔 차용증’ 하나가 아니라 차용증대로 실제 행동한 금융거래 기록입니다.

따라서 아파트 구입 전부터 아래 자료를 함께 관리하는 것이 좋습니다.

준비자료	확인 목적
차용증	금전대차 조건 확인
부모 송금내역	실제 차입금 수령 확인
매매대금 지급내역	아파트 취득자금 사용 확인
원금 상환내역	실제 채무 이행 확인
이자 지급내역	약정 이행 여부 확인
근로·사업소득 자료	자녀 상환능력 확인
대출 관련 자료	전체 자금조달 구조 확인

또 하나 놓치기 쉬운 부분이 이자소득입니다.

부모가 자녀에게 돈을 빌려주고 실제 이자를 받는다면 부모에게 발생한 이자는 세법상 이자소득 문제가 연결될 수 있습니다. 따라서 자녀의 증여세 문제만 생각하고 부모가 받은 이자에 대한 세금 문제를 놓쳐서는 안 됩니다.

결국 부모 돈을 빌려 아파트를 사는 거래는 처음부터 다음 순서로 관리하는 것이 좋습니다.

첫째, 실제 상환 가능한 금액을 정합니다.

둘째, 차용금액·기간·이자·상환방법을 차용증에 구체적으로 작성합니다.

셋째, 부모와 자녀의 계좌를 통해 실제 자금을 이동시킵니다.

넷째, 약정한 일정에 따라 원금과 이자를 실제로 지급합니다.

다섯째, 아파트 취득부터 채무 상환까지 금융자료를 보관합니다.

이렇게 해야 부모에게 돈을 빌린 거래가 단순한 서류상 차용이 아니라 실제 금전대차였다는 사실을 보다 명확하게 설명할 수 있습니다.

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Q&A

Q1. 부모에게 2억1,700만원까지 무이자로 빌려도 증여세가 없나요?

A1. 2억1,700만원을 ‘무이자 차용 비과세 한도’라고 이해하면 정확하지 않습니다.

연 4.6%를 기준으로 계산했을 때 약 2억1,700만원의 연간 무상대출 이익이 1,000만원 미만이 된다는 의미입니다.

무엇보다 실제 금전대차가 존재해야 합니다. 원금을 갚을 의사나 능력이 없고 사실상 부모가 자녀에게 돈을 준 것이라면 무상대출 이익 계산과 별개로 원금 자체의 증여 여부가 문제가 될 수 있습니다.

Q2. 차용증에 이자 4.6%를 적고 실제로 안 줘도 괜찮나요?

A2. 차용증에 적힌 내용과 실제 금융거래가 다르다면 정상적인 금전대차를 설명하는 데 불리하게 작용할 수 있습니다.

차용증에 이자를 지급하기로 약정했다면 실제 지급내역도 함께 남기는 것이 중요합니다. 차용증은 거래조건을 보여주는 자료이고 계좌이체 기록은 실제로 그 약정을 이행했다는 사실을 보여주는 자료이기 때문입니다.

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결론｜부모 돈 빌려 아파트 산다면 차용증보다 ‘실제 상환’이 중요합니다

부모 돈을 빌려 아파트를 산다고 해서 곧바로 증여가 되는 것은 아니지만, 부모 자식 차용증 한 장만으로 모든 증여세 문제가 해결되는 것도 아닙니다.

부모 돈을 빌려 아파트를 취득한다면 차용증, 실제 송금, 자녀의 상환능력, 원금 상환, 이자 지급을 함께 관리해야 합니다.

특히 4.6%·1,000만원·약 2억1,700만원​이라는 숫자만 보고 거래를 결정하지 않는 것이 중요합니다. 부모 자식간 차용에서는 금액 계산보다 먼저 “실제로 갚아야 하는 돈인가”를 명확하게 만드는 것이 핵심입니다.

아파트 계약 전 차입금액 → 상환능력 → 차용증 → 자금이체 → 원금·이자 상환 순서로 확인해보시기 바랍니다.

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