상속주택 있는데 기존집 팔면? | 1주택 비과세 특례 총정리

부모님 집을 상속받아 갑자기 2주택이 됐다면 기존 아파트를 팔 때 양도소득세가 나올까요? 핵심은 상속주택이 있다는 이유만으로 기존주택의 1세대 1주택 비과세가 바로 사라지는 것은 아니라는 점입니다. 일정 요건을 충족하면 상속주택을 주택 수에서 제외하고 기존주택의 비과세 여부를 판단할 수 있습니다. 다만 상속 당시의 보유주택, 피상속인의 주택 수, 공동상속 여부와 매도 순서에 따라 결과가 달라집니다.

목차

1. 상속주택 있는데 기존집 팔면 1주택 비과세 될까?
2. 상속주택 비과세 특례에서 가장 많이 틀리는 경우
3. 기존주택과 상속주택, 어떤 집을 먼저 팔아야 할까?

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1. 상속주택 있는데 기존집 팔면 1주택 비과세 될까?

기존에 아파트 한 채를 가지고 있는데 부모님이 돌아가시면서 주택 한 채를 상속받았다고 가정해보겠습니다.

형식적으로 보면 현재 보유주택은 2채입니다.

그래서 “이제 2주택이니 기존집을 팔아도 1세대 1주택 비과세를 못 받는 것 아닌가요?”라고 생각하기 쉽습니다.

하지만 세법은 본인이 투자 목적으로 두 번째 주택을 취득한 경우와 상속으로 불가피하게 주택이 늘어난 경우를 동일하게 보지 않습니다.

소득세법 시행령 제155조 제2항은 일정한 상속주택과 일반주택을 국내에 각각 1개씩 가지고 있는 1세대가 일반주택을 양도하는 경우 국내에 1주택을 보유한 것으로 보아 제154조의 1세대 1주택 비과세 규정을 적용하도록 하고 있습니다.

쉽게 말하면 다음과 같은 구조입니다.

기존주택 A 보유 → 부모님 주택 B 상속 → 기존주택 A 먼저 양도

이 경우 일정한 요건을 충족하면 B라는 상속주택을 가지고 있어도 A를 양도할 때는 A 한 채만 보유한 것처럼 판단할 수 있다는 의미입니다.

구분	내용
기존주택	상속개시 당시 이미 보유
추가 주택	상속으로 취득
현재 상태	기존주택 + 상속주택
먼저 매도	기존 일반주택
특례 효과	상속주택을 제외하고 1주택 여부 판단
최종 비과세	기존주택 자체의 비과세 요건 충족 필요

여기서 가장 중요한 표현이 ‘상속개시 당시 보유한 주택’​입니다.

현행 제155조 제2항은 일반주택의 범위를 상속개시 당시 보유한 주택 등으로 한정하고 있습니다. 따라서 상속을 받은 다음 새로 취득한 아파트까지 자동으로 이 상속주택 특례의 일반주택이 되는 것은 아닙니다.

예를 들어 보겠습니다.

2019년 서울 A아파트 취득

2026년 부모님의 B주택 상속

2027년 A아파트 양도

이 경우 A아파트는 상속개시 당시 이미 가지고 있던 일반주택이므로 상속주택 특례를 검토할 수 있습니다.

반면,

2026년 B주택 상속

2027년 C아파트 새로 구입

2029년 C아파트 양도

이 경우 C아파트는 상속개시 당시 보유하던 일반주택이 아니기 때문에 제155조 제2항의 상속주택 특례를 같은 방식으로 적용할 수 없습니다.

따라서 상속받은 뒤 새로 집을 샀다면 기존 상속주택 특례만 보고 비과세를 판단해서는 안 됩니다.

또 하나 반드시 알아야 합니다.

상속주택 특례는 기존주택을 “무조건 비과세 주택으로 만들어 주는 규정”이 아닙니다.

상속주택을 주택 수에서 제외해 기존주택을 1주택으로 보겠다는 의미이므로, 기존주택 자체는 소득세법 시행령 제154조에서 정한 1세대 1주택 요건을 갖춰야 합니다.

원칙적으로 양도일 현재 1세대가 국내에 1주택을 보유하고 해당 주택의 보유기간이 2년 이상이어야 하며, 취득 당시 조정대상지역에 있었던 주택 등은 적용되는 거주요건도 별도로 확인해야 합니다.

확인 항목	체크 내용
상속개시일	부모님 사망일 기준
기존주택 취득일	상속 전에 보유했는지
기존주택 보유기간	기본 1주택 비과세 요건 확인
거주요건	취득 당시 지역과 취득시기 확인
상속주택 해당 여부	제155조 제2항 요건 확인
양도 순서	일반주택을 먼저 파는지

특히 상속주택 특례에는 일반적인 일시적 2주택처럼 단순하게 “상속 후 몇 년 안에 기존집을 팔아야 한다”는 획일적인 처분기한을 적용하는 구조가 아닙니다.

즉, 상속주택 특례와 신규주택 취득으로 발생한 일시적 2주택 특례를 서로 섞어 이해하면 안 됩니다.

상속주택 특례의 핵심은 ‘몇 년 안에 팔 것인가’보다 ‘상속개시 당시 어떤 주택을 보유했고 어떤 주택을 먼저 양도하는가’입니다.

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2. 상속주택 비과세 특례에서 가장 많이 틀리는 경우

상속주택 비과세에서 가장 흔한 오해는 “상속으로 받은 집은 전부 주택 수에서 빠진다”는 생각입니다.

실제로는 그렇지 않습니다.

부모님이 여러 채를 갖고 있었다면?

피상속인이 상속개시 당시 2채 이상의 주택을 보유했다면 상속받은 모든 주택에 제155조 제2항의 특례가 적용되는 것은 아닙니다.

현행 시행령은 피상속인이 여러 주택을 가지고 있었던 경우 법에서 정한 순위에 따른 1주택을 상속주택으로 보도록 규정하고 있습니다.

따라서 부모님이 아파트 3채를 가지고 있었고 자녀가 이를 모두 상속받았다면 “상속받은 것이니 3채 모두 주택 수에서 제외된다”고 계산해서는 안 됩니다.

부모 보유상황	확인해야 할 사항
부모 1주택	일반적인 상속주택 특례 검토
부모 2주택 이상	시행령상 선순위 1주택 확인
여러 채 모두 상속	전부 자동 특례 적용 아님
공동상속 포함	공동상속 규정까지 확인

부모와 같은 세대였다면?

상속 당시 부모와 자녀가 같은 세대였는지도 중요합니다.

상속주택 특례는 기본적으로 상속을 통해 예상하지 못한 다주택 상태가 된 경우를 보호하기 위한 구조이므로 동일세대원 사이의 상속에는 제한이 있습니다.

다만 부모 봉양을 위해 세대를 합친 경우에는 예외가 있습니다.

현행 제155조 제2항은 1주택을 가진 자녀 등이 60세 이상의 직계존속을 동거봉양하기 위해 세대를 합친 경우 등 일정한 요건을 충족하면 합가 전부터 직계존속이 보유했던 주택을 상속주택으로 인정하는 예외를 두고 있습니다.

따라서 주민등록상 같은 주소였다는 사실만 가지고 특례 여부를 바로 결정하기보다는 실제 세대관계와 동거봉양 합가 여부를 함께 확인해야 합니다.

상속 직전에 증여받은 주택이라면?

여기도 함정이 있습니다.

현행 시행령은 일반주택 범위를 정하면서 상속개시일부터 소급해 2년 이내에 피상속인에게 증여받은 주택 등을 제외하는 규정을 두고 있습니다.

예를 들어 부모가 사망하기 1년 전에 자녀에게 아파트 A를 증여했고 이후 다른 주택 B를 상속했다고 가정해보겠습니다.

A주택을 단순히 “상속 당시 내가 이미 가지고 있었으니 일반주택”이라고 보고 특례를 적용하려 하면 안 됩니다.

상속 직전 증여를 이용해 비과세 구조를 만드는 것을 제한하는 규정이 별도로 존재하기 때문입니다.

사례	단순 판단 금지 이유
상속 당시 기존집 있음	일반주택 해당 여부 확인
사망 2년 이내 부모에게 증여받음	일반주택 제외 규정 확인
부모와 동일세대	동거봉양 등 예외 확인
부모가 여러 주택 보유	선순위 상속주택 확인

공동상속주택은 어떻게 볼까?

형제자매가 부모님의 아파트 한 채를 공동으로 상속받는 경우도 많습니다.

이때는 “지분이 조금 있으니 모두 1주택자가 된다”고 단순하게 판단하지 않습니다.

소득세법 시행령 제155조 제3항은 공동상속주택 외의 다른 주택을 양도할 때 해당 공동상속주택을 원칙적으로 해당 거주자의 주택으로 보지 않도록 하고 있습니다.

다만 상속지분이 가장 큰 상속인은 예외입니다. 지분이 가장 큰 사람이 여러 명이라면 실제 거주자, 그 다음 최연장자 등의 순서에 따라 해당 공동상속주택의 소유자를 정합니다.

예를 들어 부모님의 아파트를 세 남매가 다음과 같이 상속받았다고 가정해보겠습니다.

첫째 50%

둘째 30%

셋째 20%

이 경우 공동상속주택의 다른 주택 양도 시 주택 수 판단에서는 최대지분자인 첫째와 둘째·셋째의 위치가 같지 않습니다.

상속인	지분	공동상속주택 주택수 판단
첫째	50%	최대지분자로 별도 확인 필요
둘째	30%	다른 주택 양도 시 원칙적 제외 가능
셋째	20%	다른 주택 양도 시 원칙적 제외 가능

만약 첫째와 둘째가 각각 50%씩이라면 최대지분자가 둘이므로 시행령에서 정한 추가 순위를 적용해야 합니다.

공동상속주택은 지분율 하나만 보고 판단하지 않는다는 점을 기억해야 합니다.

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3. 기존주택과 상속주택, 어떤 집을 먼저 팔아야 할까?

상속으로 2주택이 됐다면 매도 순서가 매우 중요합니다.

상속주택 특례의 대표적인 구조는 일반주택을 먼저 양도하는 것입니다.

소득세법 시행령 제155조 제2항 자체가 상속주택과 일반주택을 각각 1채씩 가지고 있는 세대가 “일반주택을 양도하는 경우”를 규정하고 있기 때문입니다.

예를 들어 다음 상황을 보겠습니다.

2017년 A아파트 취득

2026년 부모님 B아파트 상속

2028년 A아파트 매도

A아파트가 상속개시 당시부터 보유한 일반주택이고 다른 요건도 충족한다면 B아파트를 주택 수에서 제외해 A아파트를 1주택으로 보아 비과세 여부를 판단할 수 있습니다.

구분	내용
기존 A주택	2017년 취득
B주택 상속	2026년
현재	A + B
2028년 매도	A주택
특례	상속주택 B 제외 가능
최종 판단	A 자체 비과세 요건 확인

그렇다면 상속주택 B를 먼저 팔면 어떨까요?

이 경우에는 제155조 제2항의 “일반주택 양도 시 상속주택을 제외한다”는 특례를 B주택 자체에 적용할 수 없습니다.

국세청 기존 해석에서도 상속주택과 일반주택을 각각 보유하다 상속주택을 먼저 양도하는 경우에는 상속주택 특례로 해당 상속주택을 비과세하는 것이 아니라 별도로 양도소득세 과세 여부를 판단한다고 설명해왔습니다.

따라서 상속주택과 기존주택 가운데 어느 것을 먼저 팔 것인지는 단순히 가격 전망만 보고 결정할 문제는 아닙니다.

세금 측면에서는 기존 일반주택을 먼저 팔 때 상속주택 특례를 활용할 수 있는지가 첫 번째 확인사항입니다.

다만 “상속주택을 먼저 팔면 무조건 세금을 낸다”라고 단정해서도 안 됩니다.

상속주택 자체가 양도 당시 다른 규정에 의해 1세대 1주택 비과세 요건을 충족하는지 등 개별 상황을 다시 판단해야 하기 때문입니다.

또 기존주택을 먼저 비과세로 처분하고 나중에 상속주택 한 채만 남게 된다면, 향후 상속주택을 양도할 때는 그 시점에서 다시 1세대 1주택 비과세 요건을 확인해야 합니다.

따라서 실제 매도 전략은 이렇게 잡는 것이 좋습니다.

첫째, 상속개시일 당시 본인 소유 주택을 확인합니다.

둘째, 부모님의 상속 당시 주택 수를 확인합니다.

셋째, 상속주택이 제155조 제2항의 특례 대상인지 확인합니다.

넷째, 공동상속이라면 최대지분자를 확인합니다.

다섯째, 기존주택의 보유기간과 필요한 거주기간을 확인합니다.

여섯째, 기존주택과 상속주택 각각을 먼저 팔았을 때의 세금을 비교합니다.

매도방식	핵심 판단
기존 일반주택 먼저 매도	상속주택 특례 우선 검토
상속주택 먼저 매도	상속주택 자체 과세 여부 판단
기존집 매도 후 상속집 보유	향후 상속집 매도 시 다시 1주택 요건 검토
상속 후 새 집까지 취득	다른 2주택 특례까지 함께 확인

결국 상속주택 비과세는 단순히 “집이 두 채냐 한 채냐”를 보는 제도가 아닙니다.

상속 전 보유관계와 상속 당시 세대관계, 상속주택의 성격, 지분, 그리고 매도 순서까지 시간 순서대로 보는 것이 핵심입니다.

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Q&A

Q1. 부모님 집을 상속받아 2주택이 됐는데 기존집을 팔면 무조건 비과세인가요?

A1. 무조건 비과세되는 것은 아닙니다.

제155조 제2항의 상속주택 특례 요건을 충족하면 상속주택을 제외하고 기존 일반주택을 1주택으로 보아 비과세 여부를 판단할 수 있습니다.

그러나 기존주택 자체가 제154조의 1세대 1주택 보유·거주 요건을 충족해야 최종적으로 비과세가 가능합니다.

Q2. 상속주택은 몇 년 안에 팔아야 특례를 받을 수 있나요?

A2. 일반적인 상속주택 특례를 신규주택 취득에 따른 일시적 2주택 처분기한과 동일하게 생각하면 안 됩니다.

제155조 제2항의 핵심은 상속주택을 일정 기간 안에 반드시 처분하는 것이 아니라 상속주택과 상속개시 당시 보유한 일반주택을 각각 가지고 있는 상태에서 일반주택을 양도할 때 상속주택을 주택 수에서 제외해주는 구조입니다.

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결론｜상속주택 생겼다면 ‘기존집을 언제 파느냐’보다 ‘어떤 집을 먼저 파느냐’가 중요합니다

상속주택이 생겨 2주택이 됐다고 해서 기존집의 1세대 1주택 비과세가 자동으로 사라지는 것은 아닙니다.

상속개시 당시 가지고 있던 일반주택과 세법상 인정되는 상속주택을 각각 1채씩 보유하고 있다면 기존 일반주택을 양도할 때 상속주택을 제외하고 1주택 비과세 여부를 판단할 수 있습니다.

다만 부모님이 여러 주택을 가지고 있었거나, 부모와 같은 세대였다거나, 형제자매와 공동상속했다거나, 상속 후 새 아파트를 취득했다면 계산이 달라집니다.

따라서 상속주택이 있다면 상속개시일 → 당시 보유주택 → 부모의 주택 수 → 단독·공동상속 여부 → 기존주택 보유·거주요건 → 매도 순서를 차례대로 확인하는 것이 가장 중요합니다.

특히 기존주택과 상속주택 가운데 어느 집을 먼저 팔 것인지는 실제 양도소득세 결과를 바꿀 수 있으므로 매매계약을 체결하기 전에 두 경우를 각각 계산해보는 것이 좋습니다.

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