부부간 아파트 증여 6억까지? | 10년 합산 기준 확인

부부간 아파트 증여는 6억원까지 세금이 없다는 말을 많이 들어보셨을 겁니다. 정확하게는 배우자 증여재산공제가 10년간 합산 6억원이라는 의미입니다. 아파트뿐 아니라 배우자로부터 받은 다른 증여재산의 공제 내역도 함께 확인해야 하며, 증여세가 없더라도 취득 단계의 세금과 향후 매도 시 양도소득세까지 따져봐야 합니다. 특히 증여받은 부동산을 10년 이내 양도한다면 배우자 이월과세 규정도 놓치면 안 됩니다.

목차

1. 부부간 아파트 증여, 정말 6억원까지 괜찮을까?
2. 배우자 증여 10년 합산은 어떻게 계산할까?
3. 아파트 증여 후 팔 계획이라면 반드시 확인할 세금

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1. 부부간 아파트 증여, 정말 6억원까지 괜찮을까?

부부간 아파트 증여를 알아보면 가장 먼저 등장하는 숫자가 ‘6억원’입니다.

“남편이 아내에게 6억원짜리 아파트를 넘기면 증여세가 0원인가요?”

조건을 충족한다면 배우자 증여재산공제로 인해 증여세 과세표준이 발생하지 않을 수 있습니다. 하지만 6억원이라는 숫자를 ‘부부간 증여 비과세 한도’라고만 기억하면 중요한 부분을 놓칠 수 있습니다.

상속세 및 증여세법 제53조에 따르면 거주자가 배우자로부터 증여받는 경우 증여세 과세가액에서 6억원을 공제합니다.

그리고 이 6억원은 증여할 때마다 새롭게 적용되는 금액이 아닙니다.

현재 증여와 그 증여를 받기 전 10년 이내에 배우자로부터 증여받아 공제받은 금액을 합해 6억원까지 공제하는 구조입니다.

(출처: 국가법령정보센터, 상속세 및 증여세법 제53조, 2026년 1월 2일 시행 현행법)

구분	배우자 증여재산공제
증여자	법률상 배우자
수증자	거주자
공제한도	6억원
적용기간	10년간 합산
기준	현재 증여 전 10년 이내 공제받은 금액 합산
6억원 초과	초과분에 대해 증여세 계산 필요

예를 들어 남편이 아내에게 시가 5억원 상당의 아파트를 증여했다고 가정해보겠습니다.

아내가 직전 10년 동안 남편에게 다른 재산을 증여받아 배우자 공제를 사용한 적이 없다면 5억원에서 배우자 증여재산공제를 적용할 수 있어 이 증여만 놓고 보면 증여세 과세표준이 남지 않을 수 있습니다.

반면 아파트 가액이 8억원이라면 어떻게 될까요?

직전 10년 동안 배우자 공제를 사용하지 않았다는 전제에서는 6억원을 공제한 나머지 2억원이 증여세 계산의 출발점이 됩니다.

아파트 증여가액	기존 10년간 배우자 공제 사용액	이번에 적용 가능한 공제	공제 후 금액
3억원	0원	3억원	0원
5억원	0원	5억원	0원
6억원	0원	6억원	0원
8억원	0원	6억원	2억원
10억원	0원	6억원	4억원

여기서 ‘공제 후 금액’을 곧바로 최종 납부세액이라고 생각하면 안 됩니다.

6억원은 세액에서 빼주는 세액공제가 아니라 증여세 과세가액에서 공제하는 증여재산공제입니다.

실제 증여세는 과세표준과 세율 등 법에서 정한 계산과정을 거쳐 산출합니다.

국세청 역시 배우자로부터 증여받은 경우 증여재산공제 한도를 ‘10년간 합산하여 공제할 수 있는 금액 6억원’으로 안내하고 있습니다.

(출처: 국세청, 증여재산공제 안내, 2026년 확인)

그리고 한 가지 더 중요합니다.

‘아파트 6억원’만 보는 것이 아니라 배우자로부터 증여받은 재산 전체의 공제 사용 내역을 확인해야 합니다.

예전에 현금이나 다른 부동산 등을 증여받으면서 배우자 증여재산공제를 이미 사용했다면 이번 아파트 증여에서 다시 6억원 전체를 공제받을 수 있는 것은 아닙니다.

따라서 부부간 아파트 증여를 계획한다면 가장 먼저 해야 할 일은 아파트 가격을 계산하는 것이 아니라 직전 10년간 배우자에게 받은 증여와 공제 사용 내역을 확인하는 것입니다.

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2. 배우자 증여 10년 합산은 어떻게 계산할까?

배우자 증여재산공제에서 가장 많이 헷갈리는 부분이 바로 ‘10년’입니다.

쉽게 예를 들어보겠습니다.

2021년에 남편에게 현금 2억원을 증여받아 배우자 증여재산공제를 적용받았고, 2026년에 다시 남편에게 아파트를 증여받는다고 가정해보겠습니다.

2021년 증여는 2026년 증여일 전 10년 이내에 들어옵니다.

따라서 2026년에 새로운 6억원 공제가 생기는 것이 아닙니다.

이미 공제받은 2억원을 고려하면 이번 증여에서 사용할 수 있는 배우자 공제한도는 최대 4억원이 됩니다.

6억원 - 기존 공제 사용액 2억원 = 남은 공제한도 4억원

(출처: 상속세 및 증여세법 제53조, 국세청 증여재산공제 안내)

증여 시점	증여재산	공제 사용	누적 공제
2021년	현금 2억원	2억원	2억원
2026년	아파트 5억원	최대 4억원	6억원
결과	이번 증여 중 공제 초과분 발생

즉, 2026년에 아파트 5억원을 증여받더라도 “5억원이 6억원보다 작으니 증여세가 없다”고 바로 판단하면 안 됩니다.

과거 10년간 이미 사용한 배우자 공제액이 있기 때문입니다.

반대로 과거 증여가 10년 범위 밖에 있다면 현재 증여에 대한 공제한도를 판단할 때 해당 10년 규정을 기준으로 다시 살펴보게 됩니다.

그래서 배우자 증여는 한 번의 거래만 보지 말고 시간 순서대로 정리하는 것이 좋습니다.

첫째, 이번 아파트 증여일을 확인합니다.

둘째, 그 증여일 전 10년 동안 배우자에게 받은 증여를 확인합니다.

셋째, 과거에 배우자 증여재산공제를 얼마나 적용받았는지 확인합니다.

넷째, 6억원에서 기존 공제 사용액을 고려해 이번 증여에 적용할 수 있는 공제액을 계산합니다.

확인사항	체크할 내용
이번 증여일	10년 계산의 기준
과거 증여	배우자로부터 받은 현금·부동산 등
기존 공제액	이미 적용받은 배우자 공제
공제한도	10년간 합산 6억원
초과금액	증여세 계산 대상 여부 확인

여기서 또 하나 주의할 것이 있습니다.

“10년 합산”이라는 말 때문에 부부가 서로 각각 6억원씩 증여하면 언제나 문제없다고 단순 계산해서도 안 됩니다.

세법은 기본적으로 수증자를 중심으로 증여재산공제를 적용합니다. 따라서 남편이 아내에게 증여하는 경우와 아내가 남편에게 증여하는 경우에는 각각의 수증 관계와 과거 증여 내역을 확인해야 합니다.

그리고 부부간 아파트 증여에서 증여재산공제 6억원과 혼인·출산 증여재산공제를 혼동해서는 안 됩니다.

상속세 및 증여세법 제53조의2의 혼인·출산 증여재산공제는 배우자끼리 주고받는 증여에 추가로 적용하는 제도가 아니라, 일정 기간 내 직계존속으로부터 증여받는 경우에 적용되는 별도 공제입니다.

(출처: 국가법령정보센터, 상속세 및 증여세법 제53조의2, 2026년 현행법)

따라서 배우자에게 아파트를 증여하면서 “혼인공제 1억원을 더해서 7억원까지 공제받을 수 있다”고 계산하면 안 됩니다.

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3. 아파트 증여 후 팔 계획이라면 반드시 확인할 세금

부부간 아파트 증여에서 가장 중요한 함정은 “증여세가 없으면 절세가 끝난다”고 생각하는 것입니다.

아파트 증여에는 증여세 외에도 취득 단계의 세금이 발생할 수 있고, 나중에 증여받은 배우자가 해당 아파트를 매도한다면 양도소득세까지 연결됩니다.

특히 반드시 알아야 할 것이 배우자 이월과세 10년 규정입니다.

2026년 7월 1일 현재 시행 중인 소득세법 제97조의2에 따르면 거주자가 양도일부터 소급하여 10년 이내 배우자로부터 증여받은 토지·건물 등 일정 자산을 양도하면 이월과세 규정이 적용될 수 있습니다.

이월과세가 적용되면 양도차익 계산에서 증여받은 배우자의 증여 당시 평가액을 단순히 취득가액으로 사용하는 것이 아니라 증여한 배우자의 당초 취득가액을 기준으로 계산하는 구조가 적용됩니다.

예를 들어 남편이 오래전에 4억원에 취득한 아파트가 현재 10억원이 됐다고 가정해보겠습니다.

아내에게 이 아파트를 증여한 뒤 아내가 짧은 기간 안에 11억원에 매도한다고 해서 단순히 “10억원에 증여받아 11억원에 팔았으니 양도차익은 1억원”이라고 계산할 수 있는 것은 아닙니다.

이월과세 적용대상이라면 남편의 당초 취득가액을 기준으로 양도차익을 계산하게 됩니다.

구분	내용
남편의 최초 취득가액	4억원
증여 당시 아파트 가액	10억원
아내의 향후 양도가액	11억원
증여 후 10년 이내 양도	배우자 이월과세 검토
핵심	남편의 당초 취득가액 기준 적용 가능

소득세법 제97조의2는 배우자나 직계존비속으로부터 증여받은 자산을 양도하는 경우 양도일부터 소급해 10년 이내인지 확인하도록 규정하고 있습니다.

(출처: 국가법령정보센터, 소득세법 제97조의2, 2026년 7월 1일 시행 현행법)

여기서 중요한 사실이 하나 있습니다.

배우자 증여재산공제에도 10년이라는 기간이 나오고 이월과세에도 10년이라는 기간이 나오지만 두 규정은 전혀 다른 제도입니다.

구분	배우자 증여재산공제	배우자 이월과세
관련 세금	증여세	양도소득세
핵심 기간	증여 전 10년 공제내역	양도일부터 소급 10년
주요 기준	배우자 공제 6억원	증여자 취득가액 승계
적용 시점	배우자에게 증여할 때	증여받은 자산을 양도할 때
목적	증여세 공제	단기 증여 후 양도 절세 제한

따라서 부부간 아파트 증여를 절세 목적으로 검토한다면 단순히 “6억원 이하니까 증여세 0원”이라는 계산에서 멈추면 안 됩니다.

증여재산가액 → 과거 10년 배우자 증여 → 6억원 공제 → 취득 단계 세금 → 향후 매도계획 → 이월과세 10년까지 한 번에 계산해야 실제 세금 차이를 알 수 있습니다.

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Q&A

Q1. 남편이 아내에게 6억원 아파트를 증여하면 증여세가 무조건 0원인가요?

A1. 과거 10년 동안 배우자로부터 증여받아 사용한 배우자 증여재산공제가 없고 다른 과세요건 등을 고려했을 때 6억원 전액에 배우자 증여재산공제가 적용된다면 증여세 과세표준이 남지 않을 수 있습니다.

하지만 ‘6억원까지 모든 세금이 없다’는 뜻은 아닙니다. 부동산을 증여받으면 취득 단계의 세금과 등기 관련 비용 등이 별도로 발생할 수 있습니다. 배우자 증여재산공제 6억원은 증여세 계산상의 공제입니다.

Q2. 배우자에게 아파트를 증여하고 바로 팔면 절세할 수 있나요?

A2. 단순하게 판단하면 안 됩니다.

현재 소득세법은 배우자에게 증여받은 부동산 등을 증여받은 뒤 10년 이내 양도하는 경우 이월과세가 적용될 수 있도록 규정하고 있습니다. 이 경우 증여받은 배우자의 증여 당시 평가액이 아니라 증여자의 당초 취득가액을 기준으로 양도차익을 계산하는 구조가 적용될 수 있습니다.

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결론｜부부간 아파트 증여, ‘6억원’보다 ‘10년’을 같이 보세요

부부간 아파트 증여에서 배우자 증여재산공제는 10년간 합산 6억원입니다. 따라서 이번에 증여하는 아파트 가격만 보고 6억원 이하인지 판단할 것이 아니라 직전 10년 동안 배우자에게 받은 증여와 공제 사용액부터 확인해야 합니다.

또한 부부간 아파트 증여는 증여세 하나만 계산해서 결정할 문제가 아닙니다. 증여받는 과정에서 발생하는 세금과 비용, 앞으로 해당 아파트를 언제 매도할 것인지까지 함께 따져야 합니다.

특히 증여받은 아파트를 향후 처분할 계획이라면 배우자 증여재산공제의 10년 합산 기준과 양도소득세 이월과세의 10년 규정을 서로 구분해서 확인하는 것이 핵심입니다.

증여를 결정하기 전에는 “현재 시가 → 과거 10년 증여내역 → 남은 배우자 공제 → 증여 단계 세금 → 향후 매도 시점 → 이월과세” 순서로 계산해보시기 바랍니다.

 

 

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