종부세 과세기준일 6월 1일 | 집 팔고 살 때 세금 갈리는 이유

집을 사고팔 때 계약일만큼 중요한 날짜가 있습니다. 바로 매년 6월 1일 종부세 과세기준일입니다. 종합부동산세는 1년 동안 집을 얼마나 오래 보유했는지가 아니라 원칙적으로 6월 1일 현재 누가 주택을 보유하고 있는지를 기준으로 그해 납세의무를 판단합니다. 그래서 며칠 차이로 매도자와 매수자의 종부세·재산세 부담이 달라질 수 있습니다. 특히 고가주택이나 다주택자는 잔금일을 정하기 전에 6월 1일 기준 주택 수와 공시가격을 반드시 확인할 필요가 있습니다. (출처: 종합부동산세법 제3조, 지방세법 제114조, 국세청 종합부동산세 안내)

목차

1. 종부세 과세기준일 6월 1일이 중요한 이유
2. 집 팔고 살 때 5월 31일·6월 1일·6월 2일 세금 차이
3. 잔금일 정하기 전 확인할 종부세 절세 포인트와 Q&A

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1. 종부세 과세기준일 6월 1일이 중요한 이유

2026년에도 종합부동산세 과세기준일은 매년 6월 1일입니다.

종합부동산세법 제3조는 종부세 과세기준일을 지방세법 제114조에 따른 재산세 과세기준일로 정하고 있고, 지방세법 제114조는 재산세 과세기준일을 매년 6월 1일로 규정하고 있습니다. 즉 재산세와 종부세 모두 6월 1일이 매우 중요한 기준점입니다.

첫째, 6월 1일 현재 주택을 보유한 사람이 그해 과세대상이 됩니다.

종부세는 매년 6월 1일 현재 국내 재산세 과세대상 주택과 토지를 인별로 합산해 공시가격 합계가 공제금액을 넘으면 부과합니다. 2026년 현재 개인 주택분 기본공제는 일반적으로 9억원, 일정 요건을 충족한 1세대 1주택자는 12억원입니다.

따라서 5월에 집을 팔고 소유권이 넘어갔다면 일반적으로 그 주택은 매도자의 6월 1일 보유주택에서 빠집니다. 반대로 6월 1일 현재 여전히 매도자가 사실상 소유하고 있다면 그해 재산세 및 종부세 판단에 반영될 수 있습니다. 지방세법은 재산세 과세기준일 현재 재산을 사실상 소유하는 사람을 납세의무자로 규정합니다.

둘째, 1년 중 하루만 보는 구조라는 점이 중요합니다.

예를 들어 2026년 1월부터 5월까지 집을 가지고 있었더라도 6월 1일 전에 매도해 소유권이 이전됐다면 해당 주택은 원칙적으로 2026년 종부세 보유주택 판단에서 제외됩니다.

반대로 6월 1일에 집을 취득했다면 불과 하루 전에 집을 사지 않았더라도 2026년 종부세 판단에는 해당 주택이 포함될 수 있습니다.

그래서 부동산 거래에서는 흔히 “종부세는 6월 1일을 넘기느냐가 중요하다”​는 이야기가 나옵니다. 국세청 역시 종합부동산세는 매년 6월 1일 현재 재산세 과세대상 주택과 토지를 기준으로 판단한다고 안내하고 있습니다.

셋째, 종부세뿐 아니라 재산세도 함께 움직입니다.

재산세 역시 매년 6월 1일 과세기준일 현재 사실상 소유자에게 부과됩니다. 실제 납부고지서는 주택의 경우 일반적으로 7월과 9월에 나오지만, 누가 부담해야 하는지를 판단하는 기준일은 납부월이 아니라 6월 1일입니다.

구분	2026년 기준
종부세 과세기준일	매년 6월 1일
재산세 과세기준일	매년 6월 1일
판단 기준	6월 1일 현재 사실상 소유자
주택분 종부세 기본공제	9억원
1세대 1주택 기본공제	12억원
종부세 실제 납부	통상 12월
재산세 주택분 납부	통상 7월·9월

여기서 많이 헷갈리는 부분이 있습니다.

종부세 고지서를 12월에 받는다고 해서 12월 현재 주택을 보유한 사람이 세금을 내는 것은 아닙니다.

12월에 이미 집을 팔았다 하더라도 6월 1일 현재 납세의무자였다면 그해 종부세가 부과될 수 있습니다. 반대로 6월 2일 이후 새로 집을 취득했다면 그 주택은 원칙적으로 그해 6월 1일 기준 보유주택에는 들어가지 않습니다.

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2. 집 팔고 살 때 5월 31일·6월 1일·6월 2일 세금 차이

집을 매매할 예정이라면 가장 궁금한 것이 바로 “잔금을 언제 치르느냐”입니다.

부동산 유상매매에서는 원칙적으로 잔금을 모두 지급해 사실상 해당 부동산에 대한 권리를 취득한 시점이 중요한 판단 기준이 됩니다. 법원도 유상승계취득의 경우 잔금을 모두 지급하여 사실상 처분권을 취득한 사람이 재산세 납세의무자가 된다고 판단해 왔습니다.

첫째, 5월 31일까지 매매가 완료됐다면 매수자가 6월 1일 소유자가 됩니다.

예를 들어 매도자 A씨가 아파트를 팔면서 2026년 5월 31일 잔금을 받고 소유권이 사실상 이전됐다면 6월 1일에는 매수자가 해당 주택을 보유한 상태가 됩니다.

이 경우 해당 주택은 매도자의 2026년 종부세 판단에서 원칙적으로 빠지고 매수자의 보유주택으로 판단됩니다.

둘째, 6월 1일에 매매가 완료되면 매수자가 부담하는 것이 원칙입니다.

행정안전부는 재산세 과세기준일을 설명하면서 6월 1일에 부동산을 매매한 경우 매수자가 재산세를 부담하고, 6월 2일 매매한 경우에는 6월 1일 소유자인 매도자가 부담한다​는 사례를 제시한 바 있습니다.

따라서 6월 1일은 단순히 ‘전후’만 보는 것이 아니라 실제 취득시점까지 확인해야 합니다.

셋째, 6월 2일 이후에 집을 팔면 그해 종부세 판단은 이미 끝난 셈입니다.

6월 1일 현재 매도자가 주택을 보유하고 있었고 6월 2일에 매수자에게 넘겼다면 해당 연도의 재산세·종부세 납세의무는 원칙적으로 6월 1일 소유자인 매도자를 기준으로 판단합니다.

매매 완료 시점 예시	6월 1일 소유자	해당 연도 보유세 판단
5월 30일	매수자	매수자 기준
5월 31일	매수자	매수자 기준
6월 1일	일반적으로 매수자	매수자 기준
6월 2일	매도자	매도자 기준
6월 10일	매도자	매도자 기준

예를 들어 1주택자인 매수자가 고가 아파트를 한 채 더 사는 상황을 생각해보겠습니다.

기존 주택을 유지한 채 신규 아파트 잔금을 5월 31일 치르면 6월 1일에는 두 채를 보유하게 됩니다. 반대로 신규 아파트 취득시점을 6월 2일 이후로 잡으면 해당 연도 과세기준일에는 기존 주택 한 채만 보유한 상태가 될 수 있습니다.

하지만 여기서 “무조건 6월 2일에 사면 절세된다”라고 단정하면 안 됩니다.

종부세에는 일시적 2주택, 상속주택, 지방 저가주택, 인구감소지역주택 등 여러 주택 수 특례가 있고 각 제도의 요건이 다릅니다. 또한 계약조건이나 취득시기 변경으로 다른 세금이나 자금 일정이 달라질 수 있기 때문에 종부세만 보고 거래일을 결정하는 방식은 피하는 것이 좋습니다. 2026년에도 인구감소지역주택 등 일정 주택은 종부세 주택 수 산정에서 제외되는 특례가 시행되고 있습니다.

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3. 잔금일 정하기 전 확인할 종부세 절세 포인트와 Q&A

6월 전후로 주택 거래를 예정하고 있다면 매도자와 매수자의 이해관계가 반대가 될 수 있습니다.

집을 파는 사람 입장에서는 가능하다면 6월 1일 전에 소유권을 넘기고 싶어 할 수 있고, 집을 사는 사람은 경우에 따라 6월 2일 이후 취득을 선호할 수 있습니다.

왜 이런 차이가 생길까요?

첫째, 보유세는 일할 계산해서 국가가 나눠 부과하지 않습니다.

“나는 1월부터 5월까지 가지고 있었으니 5개월분만 내고, 매수자가 나머지를 내면 되지 않을까?”라고 생각할 수 있지만 법정 납세의무는 그렇게 계산하지 않습니다.

매년 6월 1일이라는 특정 과세기준일을 정해 해당 날짜의 사실상 소유자를 판단합니다.

다만 부동산 매매 당사자끼리 계약 과정에서 재산세 등을 별도로 정산하기로 약정하는 경우가 있을 수 있습니다. 이것은 매도자와 매수자 사이의 정산 문제이고, 세법상 지방자치단체나 국가가 판단하는 납세의무자 자체가 바뀌는 것은 아닙니다.

둘째, 종부세 대상 여부는 집값이 아니라 공시가격을 기준으로 먼저 판단합니다.

2026년 주택분 종부세는 매년 6월 1일 현재 주택의 공시가격을 인별로 합산해 기본공제액을 초과하는지를 판단합니다.

일반 개인의 주택분 기본공제는 9억원, 요건을 충족한 1세대 1주택자는 12억원입니다. 따라서 실거래가격이 15억원이라고 해서 곧바로 종부세가 부과된다고 볼 수는 없습니다.

셋째, 주택 수 변화가 있는 사람은 6월 1일을 더 세밀하게 봐야 합니다.

특히 다음과 같은 경우에는 과세기준일 전후 차이가 커질 수 있습니다.

상황	6월 1일 체크 포인트
1주택자가 새 집 구입	과세기준일 주택 수 확인
다주택자가 한 채 매도	6월 1일 전에 처분됐는지 확인
고가 1주택 매수	1세대 1주택 요건 확인
일시적 2주택	종부세 특례요건 확인
상속주택 보유	주택 수 특례 여부 확인
인구감소지역 세컨드홈	주택 수 제외요건 확인
부부 공동명의	공동명의 1주택 특례 검토

종부세 과세특례 중 일부는 자동으로 적용되는 것이 아니라 별도 신청이 필요합니다.

예를 들어 부부 공동명의 1주택자 특례 등을 신청하려는 경우 국세청은 해당연도 9월 16일부터 9월 30일까지 신청하도록 안내하고 있습니다.

따라서 6월 1일이 지나면 세금 확인이 끝나는 것이 아니라 9월 특례신청 여부와 12월 고지내용까지 이어서 확인하는 것이 좋습니다.

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Q&A

Q1. 6월 2일에 집을 팔면 그해 종부세는 누가 내나요?

A1. 원칙적으로 6월 1일 현재 해당 주택을 사실상 보유한 매도자가 그해 재산세 납세의무자가 되고, 이를 기준으로 종부세 납세의무도 판단합니다. 행정안전부도 6월 2일 매매 사례에서는 6월 1일 소유자인 매도자가 재산세를 부담한다고 안내하고 있습니다. 다만 실제 종부세가 발생하는지는 공시가격 합계와 기본공제, 각종 특례 등을 추가로 확인해야 합니다.

Q2. 6월 2일 이후 집을 사면 그해 종부세는 무조건 없나요?

A2. 새로 산 그 주택 자체는 그해 6월 1일 보유주택에 포함되지 않는 것이 원칙입니다. 다만 매수자가 이미 다른 주택이나 토지를 보유하고 있다면 기존 재산을 기준으로 종부세가 발생할 수 있습니다. 즉 6월 2일 이후 취득했다고 해서 개인에게 종부세 자체가 무조건 없어지는 것은 아닙니다. 종부세는 6월 1일 현재 보유한 과세대상 주택과 토지를 기준으로 계산합니다.

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결론 | 6월 1일 전후 며칠이 종부세를 바꿀 수 있습니다

2026년 종부세 과세기준일은 6월 1일입니다. 종부세 과세기준일에 누가 주택을 보유하고 있는지에 따라 해당 연도 세금이 갈릴 수 있기 때문에 5월 말부터 6월 초 사이 집을 사고팔 예정이라면 잔금일을 특히 주의해야 합니다. 6월 1일 전에 집을 매도해 소유권이 사실상 넘어갔다면 매도자의 해당 주택 보유세 부담에서 빠질 수 있지만, 6월 2일 이후 매도하면 6월 1일 현재 소유자인 매도자를 기준으로 재산세와 종부세가 판단됩니다. 반대로 주택을 사는 사람이라면 6월 1일 전후 취득시점에 따라 그해 주택 수가 달라질 수 있습니다. 특히 고가주택·다주택·일시적 2주택이라면 계약 전 종부세 과세기준일과 잔금일을 함께 확인해보는 것이 핵심입니다.

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