전세 갱신청구권 9년제｜세입자에겐 기회, 집주인엔 리스크?

2025년 10월 발의된 전세 갱신청구권 9년제 개정안(의안정보시스템, 2025.10) 은 세입자에게 최대 9년의 거주 안정권을,집주인에게는 보증금 회전율 저하와 월세 전환 압박을 가져올 수 있는 구조적 변화를 예고한다.
국토교통부와 한국부동산원 자료에 따르면, 해당 법안은 주거 안정성 향상과 전세사기 예방을 목표로 하지만
전세 매물 감소와 임대시장 불균형 가능성도 함께 지적되고 있다.

 

【목차】

1. 법안 주요 내용 요약
2. 세입자에게 미치는 긍정 효과
3. 집주인에게 돌아올 부담과 리스크
4. 시장 구조 변화 및 전망
5. 대응 전략 및 정책 보완 제언

 

1. 법안 주요 내용 요약

구분

현행 제도

개정안(전세 갱신청구권 9년제)

개정 취지 및 출처

임대차 기간	2년	3년	주거 안정성 강화 (의안정보시스템, 2025.10)
갱신청구 가능 횟수	1회	2회	최장 9년 거주 보장 (한창민 의원 대표발의안)
대항력 발생 시점	입주 다음날 0시	입주 당일 0시	전세사기 예방 (국토교통부 보도자료, 2025.10.14)
보증금 한도	제한 없음	주택가의 70% 이내	과도계약 방지 (한국경제, 2025.10.15)
임대인 정보공개	제한적	세금·건보 납부내역 제출 의무	거래 투명성 제고 (의안정보시스템)
경매청구권 도입	없음	세입자 직접 경매 청구 가능	보증금 회수권 강화 (국토연구원, 2025-23호)

이 법안은 임대차 3법 후속 개정안(의안정보시스템, 2025.10) 으로,
세입자의 권리 보장과 전세사기 예방을 동시에 강화하는 목적을 가진다.
특히 ‘입주 당일 대항력 발생’ 조항은 계약 당일부터 권리 효력이 생기도록 하여
보증금 보호를 실질적으로 강화한 핵심 조항이다.

국토연구원(2025.10.18) 분석에 따르면 보증금 상한제와 정보공개 조항 시행 시
‘깡통전세’ 발생 확률은 약 62% 감소하고, 임차인의 보증금 회수율은 95% 이상까지 개선될 것으로 예상된다.
이는 단순한 임대차 기간 조정이 아닌, 금융 안정과 주거 안정의 통합 정책으로 해석된다.

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2.세입자에게 미치는 긍정 효과

항목

세부 내용

기대 효과 (출처)

장기거주 안정성	3년 + 갱신 2회 → 최대 9년	이사비 절감 및 주거비 안정 (국토교통부, 2025.10.14)
보증금 보호 강화	입주 당일 대항력 발생	전세사기 차단 (의안정보시스템, 2025.10)
임대인 정보공개 의무화	세금·건보 납부내역 사전 확인	임대인 신용 위험 감축 (한경, 2025.10.15)
경매청구권 신설	세입자 직접 경매 청구 가능	보증금 반환권 강화 (국토연구원, 2025-23호)

전세 갱신청구권 9년제는 세입자에게 법적 안정성 + 정보 접근권을 동시에 부여한다.
특히 임대인의 세금체납 여부를 사전 확인할 수 있는 조항은
전세사기를 예방하고 거래 신뢰를 높이는 데 결정적인 역할을 한다.

통계청(2025.09) 주거이동 분석에 따르면, 이 제도 시행 시 세입자 이사 주기가 평균 2.7년에서 1.8년으로 줄며,
가구당 연간 이사비 절감액은 약 230만 원 수준으로 추산된다.
이는 단순히 ‘오래 사는 제도’가 아니라 실질적인 생활비 절감과 지역경제 안정 효과를 동반한다.

 

3.집주인에게 돌아올 부담과 리스크

리스크 유형

주요 내용

결과 및 출처

보증금 인상 압박	장기 계약으로 금리·물가 반영 어려움	초기 보증금 상승 (한국경제, 2025.10.15)
전세 매물 감소	장기 점유로 신규 공급 제한	전세대란 재발 (한국부동산원, 2025.10.10)
월세 전환 가속화	현금 유동성 확보 목적	월세 비중 증가 (국토연구원, 2025.10.16)
재산권 침해 논란	장기 임대 의무화로 인한 제한	헌법적 논란 (PointDaily, 2025.10.15)

국토교통부(2025.10.14)는 9년제 도입 시 초기 전세공급이 약 15% 감소할 것으로 전망했다.
이는 장기 계약으로 인해 신규 세입자 교체가 어려워지기 때문이다.
결과적으로 시장의 현금 유동성이 떨어지고, 전세 대신 월세로의 전환율이 상승할 가능성이 높다.

한국부동산원 조사(2025.10.10)에 따르면,
수도권 전세 매물은 전년 대비 22.8% 감소했고 월세 비중은 47%로 확대되었다.
이런 현상은 장기임대 규제가 실효성을 갖추지 못하면
결국 전세 공급 축소 → 월세 시장 과열 → 세입자 부담 전가라는 역효과로 이어질 수 있음을 시사한다.

 

4.시장 구조 변화 및 전망

구분

변화 내용

근거 및 출처

전세 매물 감소	장기 계약으로 공급 축소	한국부동산원 주간동향 (2025.10.10)
전세가 상승률	평균 5~8% 상승 예상	국토연구원 정책브리프 (2025-23호)
월세 비중 확대	2024년 46% → 2026년 55%	통계청 주거동향조사 (2025)
갭투자 위축	회수 주기 증가로 투자감소	의안정보시스템 (2025.10)
양극화 심화	수도권 전세난, 지방 월세 과잉	한국경제 (2025.10.15)

전세 매물의 감소와 월세화 가속은 이미 관찰되고 있다.
특히 서울 강남·마포·용산권은 신규 전세등록이 25% 이상 줄었으며
지방 중소도시는 공실률이 오히려 상승하는 이중 양극화 현상이 발생하고 있다 (한국부동산원, 2025.10).

전세 갱신청구권 9년제는 결국 전세 중심의 임대문화에서 월세 중심의 현금 흐름형 구조로 이동시키는 신호탄이다.
국토연구원은 “향후 3년간 임대료 체계가 유럽형 월세제도로 수렴할 가능성”을 제시했다.
이 제도는 장기적으로 임차인의 거주안정과 시장의 재편을 유도하지만,
단기적으로는 공급 불균형과 가격 왜곡을 초래할 가능성도 배제할 수 없다.

 

5.대응 전략 및 정책 보완 제언

구분

권장 전략

실행 포인트 (출처)

세입자	갱신 3개월 전 협의, 전세보증보험 필수	리스크 관리 (국토부, 2025.10.14)
임대인	월세·전세 병행 구조 설계	수익 안정화 (국토연구원, 2025-23호)
정부 정책	세제 인센티브, 분쟁조정 강화	시장 충격 완화 (의안정보시스템, 2025.10)

세입자는 보증보험을 기본 선택으로 삼고,
임대인은 장기임대소득 신고 및 자동갱신 시스템 도입을 검토해야 한다.
정부는 민간임대 세제 혜택을 유지하면서 전세공급 유인책과 임대소득 제도화를 병행할 필요가 있다.

국토교통부(2025.10.14)는 법안 통과 후 6개월의 유예기간을 두고 단계적으로 시행할 계획이라고 밝혔다.
초기 충격 완화를 위해 임대차 분쟁조정위원회 권한 강화,
임대인·세입자 대상 표준계약서 교육 프로그램을 도입할 예정이다.
이는 단기적 시장 충격을 최소화하고 제도의 신뢰성을 확보하기 위한 정책적 완충장치로 평가된다.

 

요약 정리

• 세입자: 장기거주 안정, 보증금 보호 강화, 정보공개 확립
• 집주인: 수익성 저하, 전세공급 축소, 월세 전환 가속
• 시장: 전세 감소, 월세 확대, 구조적 양극화 심화

 

출처
의안정보시스템(2025.10) / 국토교통부 보도자료(2025.10.14) /
한국부동산원 주간동향(2025.10.10) / 국토연구원 정책브리프(2025-23호) /
통계청 주거동향조사(2025.09) / 한국경제(2025.10.15) / PointDaily(2025.10.15)