재개발 사업을 준비하는 과정에서 가장 먼저 이해해야 할 것은 정비구역 지정 절차입니다. 해당 구역이 어떤 기준과 과정을 통해 재개발 가능지로 인정받는지를 아는 것은 매우 중요합니다. 2025년 개정 기준에 따라 정비예정구역 지정부터 조합 설립 이후까지의 절차를 국토교통부 고시 및 도시정비법을 바탕으로 단계별로 정리하고 정비사업 추진 조건, 구청 검토 절차, 주민동의율 기준 등 실무에서 자주 묻는 사항을 함께 분석해드립니다.
목차
- 재개발 추진의 시작, 정비예정구역 지정이란?
- 정비구역 지정 절차 단계별 정리
- 조합 설립 이후 단계와 유의사항
재개발 추진의 시작, 정비예정구역 지정이란?
도시재개발은 단순히 노후 건축물을 철거하고 신축하는 차원을 넘어, 도시 전체의 기능과 가치를 재정비하는 중장기 도시계획 사업입니다. 그 출발점이 바로 ‘정비예정구역’의 지정입니다. 이는 특정 지역이 향후 재개발 가능성을 갖춘 구역임을 지자체가 공식적으로 검토·고시하는 제도적 시작점이라 할 수 있습니다(출처: 도시 및 주거환경정비법, 2025년 개정 기준). 정비예정구역이란? 지자체 또는 국토교통부가 도시관리계획에 따라 특정 지역을 향후 재개발 또는 재건축 사업이 가능한 후보지로 사전 선정하는 단계입니다. 아직 사업이 본격화된 것은 아니지만, 이 구역에 포함되면 향후 재개발을 위한 법적 검토, 주민설명회, 동의서 징구 등 일련의 절차들이 뒤따릅니다. 정비예정구역은 아래와 같은 기준으로 지정됩니다.
| 지정 기준 | 항목주요 내용 |
| 건축물 노후도 | 전체 건축물 중 20년 이상 경과 비율이 60% 이상일 경우 |
| 기반시설 부족 여부 | 도로, 상하수도, 공원 등의 기반시설이 현저히 부족한 지역 |
| 도시 미관 저해 여부 | 도시경관을 심각하게 훼손하거나 방치된 건물 다수 존재 |
| 공공성 검토 | 시·군 기본계획 및 정비기본계획과의 연계성 확보 필요 |
이와 같은 요건을 갖추면, 지자체는 정비계획 입안을 위한 검토에 착수하게 됩니다. 일반적으로는 구청 도시계획과, 정비사업팀 또는 도시재생부서 등에서 직접 검토합니다. 정비예정구역으로 선정되었다고 해서 곧바로 사업이 확정되는 것은 아닙니다. 그 이후에도 주민 동의율 확보, 정비계획 수립, 고시 절차 등이 순차적으로 진행되어야 하며, 모든 과정이 행정절차를 따릅니다.
| 단계 구분 | 주요 내용 및 절차 |
| 후보지 검토 | 구청 또는 도시계획위원회에서 노후도, 기반시설 등 현황 평가 |
| 주민의견 수렴 | 공청회, 설명회 등을 통해 지역 주민 의견 청취 및 반영 |
| 정비계획 수립 | 지정 요건 충족 시, 구체적인 정비계획(도로, 용적률 등) 수립 |
| 도시계획위원회 심의 | 시·군 도시계획위원회 심의 후 정비구역으로 지정 가능 여부 최종 판단 |
| 정비구역 지정 고시 | 심의 결과에 따라 정비구역으로 고시되며, 이후 조합 설립 절차로 진입 |
Q. 정비예정구역으로 지정되면 반드시 재개발이 진행되나요? A. 아닙니다. 지정은 향후 재개발 가능성을 열어두는 절차일 뿐, 주민 동의율 미달이나 계획 부적합 시 철회될 수 있습니다.
Q. 주민 동의 없이도 예정구역 지정이 가능한가요? A. 가능하지만, 정비구역 지정 전에는 주민의견 수렴 절차가 필수로 진행됩니다. 일정 비율의 동의가 없으면 추진이 중단됩니다.
Q. 정비예정구역과 정비구역은 무엇이 다른가요? A. 전자는 사전 검토 단계이고, 후자는 실제로 재개발 사업이 진행되는 법적 근거 구역입니다.
정비구역 지정 절차 단계별 정리
정비예정구역으로 지정된 지역이 실제로 재개발에 착수하려면 반드시 ‘정비구역’으로 고시되어야 합니다. 이는 단순 후보지 단계를 넘어, 재개발 사업이 법적 절차에 따라 본격화되는 분기점입니다. 주민 동의율 확보, 정비계획 수립, 관련 심의 등을 순차적으로 통과해야 지정이 가능하며, 이 모든 과정은 「도시 및 주거환경정비법」의 절차적 요건에 따라 진행됩니다(출처: 국토교통부 도시정비법령집, 2025년 개정판 기준).
첫 단계는 정비계획 수립 요청입니다. 정비예정구역에 해당하는 지역의 구청장(또는 시장·군수)은 노후도, 기반시설, 토지이용 현황 등을 조사하여 정비사업의 필요성을 판단하고 정비계획 수립에 착수합니다. 이후 주민 설명회와 공청회를 개최하여 주민 의견을 수렴합니다. 이 과정에서 제기되는 반대 의견이나 제안사항은 반드시 정비계획 수립서에 반영되어야 합니다. 다음은 정비구역 지정 단계 요약표 입니다.
| 구분절차 | 요약 및 주요 요소 |
| 정비계획 수립 | 노후 건축물 현황, 도로 상황, 환경 개선 필요성 조사 |
| 주민설명회 개최 | 주민 의견 수렴 및 반대 의견 반영 |
| 도시계획 심의 요청 | 구청장이 시·군 도시계획위원회에 계획안 심의 요청 |
| 전략환경영향평가 | 환경 개선·자연 훼손 여부 검토, 필요 시 평가 진행 |
| 심의 통과 및 고시 | 정비계획 심의 통과 시, 정비구역으로 최종 지정·공고 실시 |
중요한 조건 중 하나는 주민 동의율 요건입니다. 2025년 개정 기준에 따르면, 토지 등 소유자의 2/3 이상 동의를 받아야 정비구역 지정이 가능합니다. 단, 소규모 정비사업의 경우 1/2 이상 동의만으로도 추진이 가능합니다. 특히 노후도나 기반시설 부족 요건을 명확히 충족해야만 도시계획 심의를 통과할 수 있으므로, 정비계획서의 작성 단계부터 법적 요건을 정밀하게 반영하는 것이 필수입니다. 또한 ‘전략환경영향평가’는 최근 강화된 항목으로, 대규모 정비사업의 경우 도시 생태계, 교통량, 자연 훼손 등에 대한 포괄적 검토가 필요합니다. 해당 평가를 통과하지 못할 경우 정비구역 지정이 지연되거나 반려될 수 있으며, 사전에 주민들과 충분한 의견 교환을 거쳐야 하는 이유이기도 합니다. 정비구역 지정이 완료되면, 지자체는 이를 도시정비사업 시행계획에 포함해 고시합니다. 이때부터 해당 지역은 재개발 관련 규제의 적용을 받게 되며, 무분별한 개발행위나 대지분할, 건축허가가 제한됩니다. 이러한 행위 제한은 사업 진행의 일관성과 도시계획 이행의 실효성 확보를 위한 조치입니다.
Q. 정비구역 지정 후 임의로 건물 리모델링이 가능한가요? A. 불가능합니다. 지정 이후에는 도시계획 제한이 적용되어 신축, 증축, 대지 분할 등 대부분의 건축 행위가 금지됩니다.
Q. 주민 동의 없이 구청이 정비구역을 지정할 수 있나요? A. 원칙적으로 불가합니다. 정비구역 지정에는 토지 등 소유자의 일정 비율 이상 동의가 반드시 필요합니다.
Q. 동의율을 못 채우면 사업은 무산되나요? A. 맞습니다. 동의율 미달 시 지자체는 정비계획을 철회하거나 추진을 중단할 수 있습니다.
정리하면, 정비구역 지정은 단순 행정 고시가 아닌 주민 참여와 법적 요건 충족, 도시계획 논리의 교차점에서 결정되는 절차입니다. 특히 구체적인 사업 계획, 공공성 판단, 환경 영향 등을 포함하여 도시 차원의 지속가능성을 확보해야만 최종 고시가 가능합니다. 이처럼 복합적인 요소가 얽힌 만큼, 추진 과정에서는 전문 컨설팅 또는 법률 자문을 병행하는 것이 바람직합니다.
조합 설립 이후 단계와 유의사항
정비구역 지정이 고시되면, 해당 지역 내 토지 등 소유자들은 본격적으로 재개발을 실행하기 위한 주체로서 ‘조합’을 구성할 수 있습니다. 이 단계는 도시정비사업의 중심이 되는 절차로, 사업의 추진 주도권을 갖게 되는 조직 구성 과정이라 할 수 있습니다. 이후 조합은 각종 인허가, 시공사 선정, 이주계획 수립 등 재개발 전 과정을 담당하게 됩니다(출처: 「도시 및 주거환경정비법」 시행령, 2025년 기준).
조합 설립은 특정인의 제안이나 개별 의사에 따라 즉시 진행할 수 있는 구조가 아닙니다. 법적 요건을 충족한 ‘추진위원회’가 먼저 구성되어야 하며, 이 추진위가 구청의 승인을 받은 뒤에야 조합 창립총회를 개최할 수 있습니다.
| 구분 | 단계별 설명 |
| 추진위원회 구성 | 토지 등 소유자 10인 이상 동의 필요, 구성 후 관할 지자체에 신고 |
| 승인 및 공고 | 구청장 승인 후 관보 및 홈페이지에 승인 사실 고시 |
| 창립총회 개최 | 전체 소유자 과반 참석, 총회에서 조합장 선출 및 정관 승인 |
| 설립 인가 신청 | 구청에 조합 설립인가 신청 → 승인 시 법적 조합 지위 획득 |
| 조합 설립 고시 | 인가 승인 후 고시되며, 이후부터 재개발 사업 시행 가능 |
조합 설립 과정에서 가장 주의해야 할 부분은 정관 작성의 신중함과 투명한 의사결정 절차 확보입니다. 정관은 사업 운영의 모든 기준이 되는 문서로, 조합원 자격, 권리 및 의무, 총회 운영 방식, 회계 규정 등이 포함됩니다. 이 부분에서 추후 분쟁이나 민원 발생이 많기 때문에 법률 전문가의 자문을 받는 것이 현실적으로 필요합니다. 이후 조합은 시공사 선정, 설계자 지정, 사업시행인가 신청 등 실질적인 재개발 작업에 돌입합니다. 특히 사업시행인가 단계에서는 주민들의 이주계획, 철거계획, 분양방식, 공사 일정 등이 상세히 포함된 ‘시행계획서’를 구청에 제출해야 하며, 이는 도시계획위원회의 추가 심의를 거쳐야 합니다. 시행인가 이후 조합은 감정평가를 통해 토지 및 건축물의 권리산정 기준을 확정합니다. 이를 바탕으로 관리처분계획을 수립해 분양 신청과 이주, 철거, 착공 등의 절차를 밟게 됩니다.
Q. 조합 설립 후 바로 공사에 들어갈 수 있나요? A. 불가능합니다. 반드시 사업시행인가, 관리처분인가, 착공계 등을 단계적으로 통과해야만 시공이 가능합니다.
Q. 추진위와 조합의 차이점은 무엇인가요? A. 추진위는 설립 전 임시 조직으로, 조합은 법적 권한을 부여받은 사업 주체입니다. 권한과 책임이 다릅니다.
Q. 조합장 권한이 과도할 경우 통제가 가능한가요? A. 가능합니다. 정관에 의거한 총회 소집이나 감사 선출, 주민 동의 등을 통해 견제 기능을 행사할 수 있습니다.
요약하면, 조합 설립은 단순한 주민 대표기구의 성격을 넘어서 재개발 전 과정을 주도하고 결정하는 실질적 운영 조직입니다. 특히 설계, 시공, 분양, 금융 등 이해관계가 복잡하게 얽혀 있는 만큼, 구성 초기부터 투명한 절차와 법률적 안정성 확보가 매우 중요합니다. 또한 최근에는 조합 비리·분쟁 문제가 사회적으로 이슈가 되고 있어, 감사 기능 강화 및 회계 투명성 확보가 사업의 신뢰도를 높이는 핵심 요소로 작용하고 있습니다. 따라서 초기부터 조합운영의 구조를 체계적으로 설계하는 것이 향후 사업 성공의 관건이라 할 수 있습니다.