부동산 거래나 리모델링을 계획하실 때 반드시 확인해야 하는 서류 중 하나가 바로 건축물대장입니다. 하지만 표제부, 전유부, 대지권등록부 등 생소한 항목들이 많아 실무적으로 활용하기 위해서는 구조에 대한 이해가 선행되어야 합니다. 건축물대장의 기본 구성과 항목별 해석 방법, 실제 열람 시 확인해야 할 정보와 주의사항, 불법건축물 여부를 판단하는 실질 기준을 중심으로 조리 있게 정리하였습니다. 특히 위반건축물 여부를 확인할 수 있는 구조적 단서부터, 건축물대장과 현장 실물의 불일치가 초래할 수 있는 법적 문제까지 구체적으로 설명드립니다. 건축법, 부동산 거래신고법, 건축행정시스템 기준(2024년 개정)에 따라 신뢰할 수 있는 정보 중심으로 구성하였습니다. (출처: 국토교통부 건축행정정보시스템, 건축법 시행령 기준 2024.3)
목차
- 건축물대장이란? 기본 구조와 항목별 의미 해설
- 실전 열람 방법과 허위·누락 정보 확인 포인트
- 불법건축물 판별 기준과 체크리스트 총정리
건축물대장이란? 기본 구조와 항목별 의미 해설
건축물대장은 건축법 제38조에 따라 작성·보관되는 공식 문서로서, 특정 건축물의 구조, 면적, 용도, 준공일, 위반 여부 등 기본 정보를 체계적으로 기록한 공적장부입니다. 이 자료는 부동산 거래, 신축 또는 증축 허가, 용도변경 신청, 등기 절차 등에서 필수적으로 요구되며, 행정기관·공인중개사·일반 시민 모두가 열람할 수 있도록 개방되어 있습니다. 건축물대장은 크게 표제부, 전유부, 대지권등록부, 총괄표제부, 현황도면 등으로 나뉘며, 각각의 구성은 건물의 성격과 형태에 따라 포함 여부가 달라질 수 있습니다. 예를 들어, 단독주택은 전유부 없이 표제부만 존재할 수 있으며, 공동주택이나 오피스텔은 세대별 전유부가 따로 구성됩니다.
표제부는 건축물의 주소, 용도, 건축 연도, 구조, 층수, 연면적, 건축물대장 작성일 등을 포함하며, 건축물의 '기본신분'이라 할 수 있는 핵심 정보를 담고 있습니다. 이 항목에서 대지면적 대비 건축면적 비율, 주요 구조재료, 지붕 형태 등을 파악할 수 있으며, 이는 건축물 용도변경, 리모델링 설계 시 결정적인 자료가 됩니다. 전유부는 공동주택, 상가, 오피스텔 등 분양형 건축물에서 개별 구분소유 부분의 면적, 배치, 층수, 구조, 용도를 나타내며, 분양 계약의 실질 내용을 확인하는 데 중요한 역할을 합니다. 특히 전유면적과 실제 사용면적 간 차이가 있는 경우, 허위 광고 또는 분쟁의 원인이 될 수 있기 때문에, 반드시 계약 전 확인하셔야 합니다. 총괄표제부는 다세대·연립주택 등 구분 소유 건축물의 전체 구조 개요를 종합한 문서이며, 주로 다가구주택이나 복합건물에서 활용됩니다. 여기에 표시된 총 건축면적, 용도 구성 비율 등은 준공승인 시 기준이 되었던 원자료에 해당하므로, 현재의 건물 상태와 비교하여 무단 변경 여부를 파악하는 기준이 됩니다.
마지막으로 대지권등록부는 해당 건축물이 위치한 토지에 대한 권리관계를 명시합니다. 특히 건축물과 토지 소유자가 다를 경우, 대지권 미등기 상태인 경우에는 향후 거래나 등기에 제약이 발생할 수 있으므로 주의가 필요합니다.
| 구분 | 주요 내용 | 비고 |
| 표제부 | 주소, 구조, 용도, 층수, 연면적 등 건물 기본 정보 | 단독/공동주택 공통 |
| 전유부 | 각 세대별 면적, 위치, 구조, 용도 등 | 공동주택, 오피스텔 등 해당 |
| 총괄표제부 | 전체 건물 개요, 구성, 총면적 등 | 구분 소유 건물 중심 |
| 대지권등록부 | 대지의 공유 여부, 토지권리관계 표기 | 미등기일 경우 확인 필수 |
요약하자면, 건축물대장은 단순한 건물 정보가 아닌, 해당 부동산의 법적·물리적 상태를 종합적으로 나타내는 기본서류입니다. 열람 시에는 주소와 건축물 용도·구조의 일치 여부, 분양형태와 등기정보의 대응관계, 대지권 유무 등을 종합적으로 확인해야 하며, 특히 등기사항전부증명서와 교차 검토하는 습관을 들이시는 것이 바람직합니다.(출처: 국토교통부 건축행정정보시스템 세움터, 「건축법」 제38조 및 시행령 2024년 3월 기준)
실전 열람 방법과 허위 누락 정보 확인 포인트
건축물대장을 실제로 열람하고 해석하는 과정에서는 단순히 문서를 출력하는 데 그치지 않고, 각 항목이 현실 건물과 일치하는지를 꼼꼼히 검토해야 합니다. 건축물대장과 현장 상태 간의 불일치는 불법건축물, 무단 증축, 용도 위반 등의 문제로 이어질 수 있으며, 경우에 따라 소유자에게 법적 책임이 따를 수도 있습니다. 따라서 열람은 단순 절차가 아닌, 부동산 권리 보호를 위한 실질적인 검증 행위로 접근하셔야 합니다.
건축물대장 열람은 ‘정부24’, ‘건축행정시스템(세움터)’ 또는 민원24 창구를 통해 온라인 또는 오프라인으로 가능하며, 누구든지 공인인증 없이 주소만 입력하면 해당 건물의 기본 정보를 확인할 수 있습니다. 이때 표제부, 전유부, 총괄표제부, 대지권등록부 등의 항목 중 건물의 성격에 따라 필요한 문서를 선택하여 출력하실 수 있습니다. 열람 시 가장 먼저 확인하셔야 할 것은 표제부에 기재된 건축물의 용도와 층수, 연면적 정보가 실제 건축물과 일치하는지 여부입니다. 예를 들어, 등기부등본상 근린생활시설로 등록된 건물이 실제로는 다세대주택으로 임대되고 있다면 이는 명백한 용도 위반 사례입니다. 마찬가지로, 표제부에 표시된 층수보다 현장에서 한 층이 더 존재하거나, 연면적보다 실제 건축면적이 클 경우 불법 증축 가능성을 의심해볼 수 있습니다. 또한 전유부에서는 각 구분소유자의 전용 면적, 배치, 구조 등을 확인할 수 있으며, 실사용 공간과의 차이를 비교함으로써 불법 칸막이 설치, 분할 임대 등의 위법 행위를 추정할 수 있습니다. 특히 다가구·다세대주택, 오피스텔 등에서는 실제 거주 형태와 건축물대장상 용도 불일치가 자주 발생하는 편이므로 반드시 현장과 대장을 대조해 보셔야 합니다. 총괄표제부는 해당 건축물 전체의 구조적 개요를 정리한 항목으로, 구분소유가 존재하는 건물에서 전체 구성 현황을 파악할 때 활용됩니다. 이 항목에서 전체 연면적, 용도 구성 비율, 승강기 설치 여부 등을 확인함으로써, 준공 당시 설계와 현재 상태 간 괴리를 파악할 수 있습니다. 이 역시 불일치 시에는 위법 구조 변경 가능성을 의심할 수 있습니다.
| 항목명 | 확인 대상 항목 | 현장 비교 기준 |
| 표제부 | 층수, 용도, 구조, 연면적 등 | 실제 건물 규모, 층계단 위치, 건축물 외관 등 |
| 전유부 | 세대별 면적, 구조, 층수, 용도 | 내부 공간 구조, 임대 현황, 칸막이 여부 등 |
| 총괄표제부 | 전체 용도 구성 비율, 승강기, 복도 구조 | 공용시설 배치, 복도 폭, 엘리베이터 여부 등 |
| 대지권등록부 | 지분 유무, 토지권리관계 | 등기사항전부증명서 및 지적도 비교 |
특히 ‘위반건축물’로 지정된 경우에는 건축물대장 상단 또는 말미에 '위반건축물'이라는 표시가 별도로 기재됩니다. 이는 행정처분 대상이거나, 사용승인을 받지 않은 상태에서 추가 증축된 건물일 가능성이 크므로, 실제 매매 시에는 건축사나 인허가 전문가를 통해 추가 확인이 필요합니다. 또한 건축물대장과 등기부등본 간의 정보가 서로 다를 경우, 실거래가 지연되거나 등기 이전 과정에서 문제 소지가 발생할 수 있으므로 반드시 교차 검토를 권장드립니다. 마지막으로, 열람을 통해 발견된 정보의 오류나 누락사항이 있는 경우에는 ‘건축물대장 정정 신청’을 통해 바로잡을 수 있으며, 시·군·구청 건축과 또는 민원24를 통해 접수 가능합니다. 단, 정정에는 사진자료, 현황측량도, 건축사 확인서 등의 보완자료가 요구될 수 있으며, 사실 확인에 시간이 소요될 수 있으니 매매나 리모델링 일정이 촉박하다면 미리 절차를 시작하시는 것이 좋습니다.
결론적으로, 건축물대장의 실전 열람은 단순 정보 조회가 아닌, 건물의 현황과 공적 장부 간 일치 여부를 확인하는 검증 절차입니다. 단 한 줄의 누락이나 오기라도 향후 부동산 거래나 인허가 과정에서 큰 문제가 될 수 있으므로, 가능한 한 꼼꼼한 확인과 전문가의 도움을 함께 받는 것이 바람직합니다. (국토교통부 건축행정정보시스템 세움터, 「건축법」 시행령 제38조 및 건축물관리법 기준 2024년 3월 개정)
불법건축물 판별 기준과 체크리스트 총정리
불법건축물은 외관만으로 판단하기 어려운 경우가 많습니다. 법적으로 위반 건축물에 해당하더라도, 건물 외형은 정상으로 보일 수 있기 때문에 반드시 건축물대장과 실제 현장을 비교해가며 검토해야 합니다. 본 항목에서는 불법건축물의 주요 유형과 확인 절차, 거래 전 체크리스트를 중심으로 정리해드리겠습니다.
불법건축물은 크게 세 가지 유형으로 분류할 수 있습니다. 첫째, 무단 증축 또는 신축입니다. 이는 허가받지 않은 상태에서 건물을 새로 지었거나 면적을 확대한 경우에 해당하며, 주로 옥상 위 불법층 증축, 뒤편 창고 등에서 발생합니다. 둘째는 용도 위반으로, 예를 들어 제1종 일반주거지역 내 단독주택을 근린생활시설로 무단 전환하여 영업에 사용하는 경우입니다. 셋째는 무단 개축 또는 용도변경으로, 내부 구조를 임의로 변경해 다세대주택을 다가구처럼 운용하거나, 공동주택을 근린생활시설로 사용하는 경우입니다. 이러한 위반사항은 건축물대장에 명시적으로 드러나지 않을 수도 있으며, 실제로는 건축물대장과 등기사항, 현장 상태를 종합적으로 대조해봐야만 확인이 가능합니다. 대표적인 단서로는 층수 불일치, 용도와 실제 사용 차이, 대지권 미등기, 위반건축물 표시 유무 등이 있으며, 이를 기준으로 위반 여부를 추정할 수 있습니다.
| 위반 유형 | 주요 사례 및 확인 방법 |
| 무단 증축 | 표제부 연면적과 실제 면적 비교, 추가 층 유무 |
| 용도 위반 | 전유부 용도와 실사용 용도 대조, 상가→주택 변경 여부 등 |
| 무단 개축 | 복수 세대 분할 여부, 칸막이·내부구조 변경 흔적 확인 |
| 미등기건축물 | 대지권등록부 부재, 등기상 건물 정보 누락 |
| 위반표시 유무 | ‘위반건축물’ 표기 확인, 관할청 위반내역서 열람 |
그 외에도 ‘건축물관리대장’과의 불일치, 현황도면과의 차이, 건축허가도서와의 불일치 등도 위반의 간접적 근거가 될 수 있습니다. 특히 시세보다 저렴한 매물일수록 이와 같은 사유가 있는 경우가 많으므로, 가격만 보고 결정하시기보다는 반드시 서류 검토와 현장 확인을 병행하시는 것이 필요합니다. 실제 거래를 앞둔 경우라면 아래의 간단한 체크리스트를 활용해 보시는 것도 좋습니다.
<체크리스트>
건축물대장과 등기부등본 상 건물 정보가 일치하는가?
표제부와 전유부 용도, 면적, 층수 정보가 현장과 동일한가?
위반건축물 표시가 있는가?
현장에 표기되지 않은 공간(불법 증축 등)은 없는가?
건축허가일, 준공일 등 행정처리 이력에 이상은 없는가?
만약 위 항목 중 1개라도 의심되는 내용이 있다면, 관할 구청 건축과나 도시계획과에 직접 문의하거나, 건축사나 부동산 전문 행정사와 상담을 진행하시는 것이 안전합니다. 또한 위반건축물의 경우 향후 양도 시 세금 불이익, 인허가 제한, 철거 명령 등 부가적 리스크가 발생할 수 있으므로, 단순히 현재 사용 가능 여부에만 초점을 맞추기보다는 법적 적정성 확보 여부에 대한 판단이 선행되어야 합니다. 정리하자면, 불법건축물은 단순히 '보이는 문제'가 아닌, 법적 책임과 자산 가치에 직결되는 중대한 요소입니다. 따라서 거래 전 반드시 체크리스트를 통해 검토하시고, 필요한 경우 전문가의 진단을 병행해 리스크를 사전에 방지하는 것이 바람직합니다.(국토교통부 건축행정시스템 세움터, 「건축법」 제79조 및 제80조, 건축물관리법 시행령 2024년 개정 기준)