주택 취득세 계산법 | 1주택·2주택·3주택 세율 어떻게 달라질까

집을 살 때 매매가격만 준비하면 된다고 생각하기 쉽지만 실제 자금계획에서는 취득세도 상당한 비중을 차지합니다. 특히 2026년 주택 취득세는 단순히 집값만으로 결정되지 않고 취득 후 주택 수, 조정대상지역 여부, 취득가액에 따라 1%부터 최대 12%까지 달라질 수 있습니다. 같은 5억원짜리 아파트라도 무주택자가 첫 집을 사는 경우와 다주택자가 추가로 매수하는 경우 세금이 수천만원 차이 날 수 있습니다. 1주택·2주택·3주택 취득세율부터 6억원·9억원 구간 계산법, 주택 수에서 제외되는 경우까지 자세히 정리해보겠습니다. (출처: 지방세법 제11조·제13조의2, 지방세법 시행령 제28조의4, 2026년 8월 현행)

 

목차

1. 주택 취득세 계산법과 1주택 기본세율
2. 2주택·3주택 취득세 8%·12% 적용 기준
3. 주택 수 계산할 때 놓치기 쉬운 예외

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1. 주택 취득세 계산법과 1주택 기본세율

주택 취득세를 계산할 때 가장 먼저 확인할 것은 이번에 집을 취득한 뒤 몇 주택자가 되는지입니다.

무주택자가 첫 번째 주택을 취득하거나 중과 대상이 아닌 주택을 취득하는 경우에는 기본적으로 주택 유상거래 표준세율인 1~3%가 적용됩니다. 지방세법 제11조에서는 취득당시가액이 6억원 이하이면 1%, 6억원 초과 9억원 이하이면 가격에 따라 1~3%의 중간세율, 9억원을 초과하면 3%를 적용하도록 규정하고 있습니다. (출처: 지방세법 제11조 제1항 제8호)

첫째, 6억원 이하 주택은 취득세율 1%입니다.

예를 들어 생애 첫 주택을 5억원에 구입했다고 가정하면 기본 취득세는 다음과 같이 계산할 수 있습니다.

5억원 × 1% = 500만원

따라서 기본 취득세는 500만원입니다. 실제 신고·납부 때는 지방교육세와 주택 면적 등에 따라 농어촌특별세 등이 함께 발생할 수 있으므로 ‘취득세율 1%’와 실제 총 납부액은 구분해서 보셔야 합니다. 지방세법은 6억원 이하 유상거래 주택의 표준 취득세율을 1%로 규정하고 있습니다.

둘째, 6억원 초과 9억원 이하 주택은 단순히 2%가 아닙니다.

이 구간은 많은 분이 헷갈립니다. 7억원이면 무조건 2%, 8억원이면 무조건 2%처럼 계산하는 방식이 아닙니다. 6억원을 초과하면서 9억원 이하인 주택은 가격이 올라갈수록 취득세율이 1%에서 3%까지 단계적으로 올라가는 구조입니다. 법에서는 별도의 계산식을 적용하고 소수점 넷째 자리까지 산출하도록 규정하고 있습니다.

실무적으로 이해하기 쉽게 정리하면 다음과 같습니다.

취득세율(%) = 취득가액(억원) × 2/3 - 3

예를 들어 7억5천만원짜리 주택이라면 약 2%가 적용됩니다.

7.5 × 2/3 - 3 = 2%

7억5천만원 × 2% = 1,500만원

반면 7억원은 약 1.6667%, 8억원은 약 2.3333%가 되는 구조입니다. 즉 6억원에서 9억원 사이에서는 집값이 조금만 달라져도 실제 세율이 달라집니다. 지방세법 역시 이 가격구간에 별도의 산식을 두고 있습니다.

셋째, 9억원을 초과하면 기본 취득세율은 3%입니다.

예를 들어 10억원 아파트를 무주택자가 처음 취득한다면 기본 취득세는 3,000만원입니다.

10억원 × 3% = 3,000만원

다만 이것 역시 중과 대상이 아닌 경우의 기본세율입니다. 이미 주택을 보유하고 있고 새로 사는 주택이 조정대상지역에 있다면 8% 또는 12% 중과세율이 적용될 수 있습니다.

취득당시가액	기본 취득세율
6억원 이하	1%
6억원 초과~9억원 이하	약 1~3%
9억원 초과	3%
적용 대상	중과되지 않는 유상 주택 취득

여기서 중요한 것은 1주택자라는 표현만 보고 무조건 1~3%라고 판단하면 안 된다는 점입니다.

취득세는 현재 갖고 있는 집이 몇 채인지만 보는 것이 아니라 ‘새 집을 취득한 뒤 몇 번째 주택이 되는지’를 기준으로 판단합니다. 예를 들어 기존에 한 채가 있는 사람이 두 번째 주택을 산다면 새로 취득하는 주택은 ‘2주택에 해당하는 주택’이 됩니다. 이때 조정대상지역 여부가 세율을 좌우합니다.

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2. 2주택·3주택 취득세 8%·12% 적용 기준

2026년 주택 취득세에서 가장 큰 차이를 만드는 부분은 조정대상지역과 주택 수입니다.

지방세법 제13조의2에 따르면 개인이 주택을 추가 취득할 때 조정대상지역에 있는 주택인지, 비조정대상지역에 있는 주택인지에 따라 중과 시점이 달라집니다.

첫째, 2주택자가 되는 경우입니다.

기존 주택 1채를 가진 사람이 두 번째 집을 구입한다고 가정해보겠습니다.

새로 취득하는 주택이 비조정대상지역이라면 일반적으로 기본세율 1~3%가 적용됩니다.

하지만 새로 취득하는 주택이 조정대상지역에 있고 일시적 2주택 등 예외에 해당하지 않는다면 취득세율이 8%로 올라갈 수 있습니다.

두 번째 주택 취득	적용세율
비조정대상지역	1~3%
조정대상지역	8%
일시적 2주택 요건 충족	중과 제외 가능

예를 들어 기존 아파트 한 채를 가진 사람이 조정대상지역의 8억원 아파트를 추가로 취득하고 중과 대상이 된다면 단순 취득세만 계산해도 다음과 같습니다.

8억원 × 8% = 6,400만원

반면 같은 8억원 주택이라도 기본세율을 적용받는다면 약 2.3333%이므로 취득세가 약 1,866만원 수준입니다.

중과 여부 하나로 취득세만 4천만원 이상 차이가 날 수 있는 이유가 바로 여기에 있습니다. 지방세법은 조정대상지역의 2주택 취득에 대해 8%에 해당하는 중과 구조를 두고 있습니다.

둘째, 3주택자가 되는 경우입니다.

기존에 두 채가 있고 세 번째 집을 추가로 취득한다면 규정이 더 강해집니다.

비조정대상지역에서 세 번째 주택을 취득하면 8%, 조정대상지역의 세 번째 주택을 취득하면 12%가 적용될 수 있습니다.

취득 후 주택 수	비조정대상지역	조정대상지역
1주택	1~3%	1~3%
2주택	1~3%	8%
3주택	8%	12%
4주택 이상	12%	12%

예를 들어 기존 2주택자가 비조정대상지역에서 5억원짜리 세 번째 주택을 취득한다면 중과세율 8%가 적용되는 경우 취득세는 4,000만원입니다.

5억원 × 8% = 4,000만원

같은 가격의 첫 주택이었다면 기본 취득세는 500만원이므로 주택 수에 따라 취득세가 8배까지 차이 날 수 있습니다.

셋째, 4주택 이상이 되면 비조정대상지역도 12%가 적용될 수 있습니다.

지방세법은 비조정대상지역에서는 3주택 취득부터 8%, 4주택 이상 취득부터 12%를 적용하고, 조정대상지역에서는 2주택부터 8%, 3주택 이상부터 12%를 적용하는 구조입니다.

따라서 2026년 주택 취득세 계산에서는 단순히 “서울은 몇 %, 지방은 몇 %”로 계산하면 안 됩니다.

취득 전 주택 수 → 취득 후 주택 수 → 신규 주택 소재지가 조정대상지역인지 → 중과 제외 주택인지 이 순서대로 확인해야 합니다.

특히 조정대상지역은 정책에 따라 새로 지정되거나 해제될 수 있습니다. 2026년에도 국토교통부가 조정대상지역 추가 지정을 발표한 사례가 있기 때문에 과거 블로그에서 본 규제지역 목록을 그대로 적용하기보다 실제 취득일 기준 지정 여부를 확인해야 합니다.

또 하나 중요한 것이 일시적 2주택입니다.

기존 집을 가진 상태에서 이사 등을 위해 새 집을 먼저 구입하는 경우라고 해서 무조건 8%를 적용하는 것은 아닙니다. 지방세법 시행령은 일정 기간 내 종전 주택을 처분하는 일시적 2주택을 별도로 두고 있으며 요건을 갖추면 2주택 중과에서 제외될 수 있습니다.

따라서 갈아타기 목적으로 주택을 사는 분이라면 ‘두 채가 되는 순간 8%’라고 단정하지 않는 것이 중요합니다.

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3. 주택 수 계산할 때 놓치기 쉬운 예외와 Q&A

취득세 계산에서 가장 많이 실수하는 부분은 실제 아파트 개수만 세는 것입니다.

취득세에서 말하는 주택 수에는 경우에 따라 주택뿐 아니라 조합원입주권·주택분양권·주거용 오피스텔까지 포함될 수 있습니다. 지방세법 시행령 제28조의4는 주택 취득일 현재 취득하는 주택을 포함해 세대가 국내에 소유한 주택, 조합원입주권, 주택분양권 및 일정 오피스텔 등을 기준으로 주택 수를 산정하도록 규정하고 있습니다.

첫째, 분양권도 취득세 주택 수 계산에 영향을 줄 수 있습니다.

“아직 입주하지 않았으니 집이 아니다”라고 생각할 수 있지만 취득세 중과 판단에서는 분양권이 주택 수 산정에 포함되는 경우가 있습니다. 입주권 역시 마찬가지입니다.

예를 들어 아파트 한 채와 주택분양권 한 개를 보유한 상태에서 또 다른 주택을 취득한다면 단순히 ‘현재 등기된 집은 한 채’라는 이유만으로 2주택 기준을 적용한다고 단정해서는 안 됩니다.

둘째, 일정한 저가주택은 중과에서 제외될 수 있습니다.

2025년 지방세법 시행령 개정으로 수도권 밖 지방 저가주택의 취득세 중과 제외 기준이 완화됐습니다. 비수도권에 있는 공시가격 2억원 이하 주택은 일정 요건을 충족하면 다주택자 취득세 중과 적용에서 제외될 수 있으며, 해당 개정은 2025년 1월 2일 이후 취득분부터 적용되고 있습니다. (출처: 행정안전부 지방세법 시행령 개정)

따라서 지방의 소형·저가주택을 추가로 구입하려는 분이라면 “나는 이미 2주택이니 무조건 8%”라고 계산하기 전에 주택 수 제외 특례를 확인할 필요가 있습니다.

셋째, 상속주택도 별도 규정이 있습니다.

상속으로 취득한 주택·입주권·분양권·오피스텔은 일정 기간 주택 수 산정에서 제외되는 규정이 있습니다. 현행 지방세법 시행령은 상속개시일부터 5년이 지나지 않은 일정 상속주택 등을 주택 수 산정에서 제외하도록 두고 있습니다.

주택 수 판단 항목	취득세 계산 시 확인
일반 아파트·주택	주택 수 포함
주택분양권	포함 가능
조합원입주권	포함 가능
주거용 오피스텔	요건에 따라 포함
일정 상속주택	일정 기간 제외 가능
지방 저가주택	조건 충족 시 중과 제외 가능
일정 신축 소형주택	법정요건 충족 시 특례 가능
지방 준공 후 미분양	일정 요건에서 중과·주택 수 특례 가능

2026년에는 신축 소형주택 등에 대한 주택 수 특례도 함께 확인할 가치가 있습니다. 현행 시행령은 2024년 1월 10일부터 2027년 12월 31일까지 취득하는 일정 신축 다가구·연립·다세대·도시형생활주택 중 전용면적 60㎡ 이하이고 가격요건을 충족하는 주택에 대해 별도 주택 수 산정 특례를 두고 있습니다.

또한 2026년 세제에서는 수도권 외 준공 후 미분양 아파트 중 일정 요건을 충족하는 주택도 취득세 중과 적용이나 주택 수 산정에서 특례를 받을 수 있습니다. 따라서 지방주택을 추가 취득할 때는 일반 다주택 중과세율만 보는 것보다 미분양·저가주택·소형주택 특례까지 함께 확인하는 것이 유리합니다.

 

취득세 계산은 결국 다음 순서대로 하면 가장 쉽습니다.

1. 현재 세대가 보유한 주택·분양권·입주권 등을 확인합니다.

2. 새 주택을 취득한 뒤 몇 주택이 되는지 계산합니다.

3. 새로 사는 주택이 조정대상지역인지 확인합니다.

4. 저가주택·일시적 2주택·상속주택·미분양 등 중과 제외 특례를 확인합니다.

5. 기본세율 1~3% 또는 중과세율 8%·12%를 적용합니다.

이 순서만 기억해도 주택 취득세 계산에서 생기는 대부분의 혼동을 줄일 수 있습니다.

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Q&A

Q1. 집이 한 채 있는데 지방에 아파트를 하나 더 사면 취득세가 무조건 8%인가요?

A1. 아닙니다. 기존 1주택자가 두 번째 주택을 취득하더라도 신규 주택이 비조정대상지역이라면 원칙적으로 1~3%의 기본세율을 적용할 수 있습니다. 반면 조정대상지역에 있는 두 번째 주택을 취득하고 일시적 2주택 등의 예외에 해당하지 않는다면 8% 중과세율이 적용될 수 있습니다. 또 지방 저가주택이나 준공 후 미분양 등은 별도 특례가 있을 수 있으므로 주택 종류까지 확인해야 합니다.

Q2. 분양권 하나와 아파트 한 채가 있으면 주택 취득세에서는 몇 주택자인가요?

A2. 취득세 중과를 판단할 때는 등기된 주택만 세는 것이 아니라 주택분양권과 조합원입주권, 일정한 오피스텔도 주택 수 산정에 들어갈 수 있습니다. 따라서 아파트 한 채와 분양권 한 개를 보유한 상태에서 새 주택을 추가 취득한다면 세 번째 주택에 해당하는지까지 확인해야 합니다. 다만 분양권 취득시기와 각종 제외규정에 따라 판단이 달라질 수 있습니다.

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결론 | 주택 취득세는 집값보다 ‘몇 번째 집인지’부터 보세요

2026년 주택 취득세 계산법의 핵심은 집값만 계산기에 넣는 것이 아닙니다. 무주택자가 첫 집을 사거나 기본세율을 적용받는 경우 6억원 이하는 1%, 6억원 초과 9억원 이하는 약 1~3%, 9억원 초과는 3%가 적용됩니다. 하지만 2주택 취득부터는 조정대상지역 여부에 따라 8%, 3주택 이상은 8% 또는 12%까지 취득세율이 올라갈 수 있습니다. 특히 분양권·입주권·주거용 오피스텔이 주택 수에 포함될 수 있고, 일시적 2주택·지방 저가주택·상속주택·준공 후 미분양처럼 주택 수나 중과에서 제외되는 특례도 있습니다. 집 계약 전에는 ‘현재 몇 채인가’보다 ​새 집을 취득한 직후 세법상 몇 주택이 되는지를 먼저 계산해보시기 바랍니다. 이 한 가지 확인만으로 예상하지 못한 수천만원의 취득세 차이를 피할 수 있습니다.

 

 

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