계약갱신청구권 제도는 임차인의 주거 안정을 위해 도입된 핵심 제도입니다. 그러나 현실에서는 임대인의 거절 사유, 적용 대상, 기간 계산 등의 문제로 인해 분쟁이 빈번하게 발생합니다. 계약갱신요구권의 법적 기준부터 임대인이 정당하게 거절할 수 있는 요건, 그리고 실무에서 자주 발생하는 쟁점을 중심으로 정리하고 '2년 계약 후 연장 요구', '직계존속 거주 사유 주장', '철거 목적 명시' 등 현실적 쟁점을 다양한 사례로 분석하고, 2024년 개정된 주택임대차보호법의 반영사항도 함께 안내드립니다.
목차
- 계약갱신청구권의 핵심 개념과 적용 대상
- 임대인의 갱신 거절이 가능한 사유 정리
- 사례로 보는 실제 분쟁과 대응 전략
- Q&A 자주 묻는 질문
계약갱신청구권의 핵심 개념과 적용 대상
계약갱신요구권은 주택임대차보호법 제6조의3(2020년 7월 31일 시행)에 따라 도입된 권리로, 임차인이 요건을 충족하면 기존 임대차 계약을 1회에 한해 2년 더 연장할 수 있습니다. 임대인이 정당한 이유 없이 이를 거절하는 경우, 법적 분쟁으로 이어질 수 있습니다. 적용 대상은 주거용 주택에 한정되며, 업무용이나 상가 등에는 적용되지 않습니다. 또한, 실제 해당 주택에 거주 중인 임차인 또는 직계 가족만이 이 권리를 행사할 수 있으며, 단순 명의 변경이나 주소지만 등록된 경우에는 인정되지 않습니다. 갱신 의사 표시는 계약 종료 6개월 전부터 2개월 전까지 해야 하며, 이 기간을 벗어나면 효력이 발생하지 않습니다.
| 거절 가능한 사유 | 구체 기준 설명 |
| 실거주 목적 | 임대인 또는 가족이 실제 입주 예정인 경우 |
| 계약 위반 사항 | 임차인이 2회 이상 임대료를 연체했거나 무단 전대한 경우 |
| 구조 변경 계획 | 인허가를 받은 철거 또는 대규모 수선 계획이 있는 경우 |
임대인은 이들 사유를 반드시 입증해야 하며, 예컨대 실거주를 주장할 경우 전입신고, 실제 거주 기록, 공과금 납부 등 실질적인 증거가 필요합니다. 계획만으로는 거절이 인정되지 않으며, 객관적 문서가 뒷받침되어야 합니다. 갱신요구권은 단 한 번만 행사할 수 있으며, 이로 인해 기존 2년 계약 포함 최대 4년간의 거주가 보장됩니다. 단, 임차인이 중도 퇴거하거나 계약 종료 후 재계약을 원치 않을 경우에는 추가로 행사할 수 없습니다. (출처: 주택임대차보호법 제6조의3, 국토교통부 2024년 개정 해설서)
임대인의 갱신 거절이 가능한 사유 정리
임대인이 계약갱신요구권을 거부하려면 『주택임대차보호법』 제6조의3 제1항 단서에 따른 정당한 사유가 있어야 하며, 이는 임대인이 명확하게 입증해야 합니다. 주요 거절 사유는 다음과 같습니다.
1. 실거주 목적 :임대인 또는 직계존속이 실제 입주할 계획이 있을 경우에는 갱신을 거절할 수 있습니다. 단, 입주 계획만으로는 부족하며 전입신고, 생활 기반 이전, 공공요금 납부 등 실제 거주 정황이 뒷받침되어야 합니다.
2. 임차인의 계약상 의무 위반 :임대료 2기 이상 연체, 무단 전대, 계약된 용도 외 사용 등 명백한 계약 위반이 있는 경우입니다. 문자 통보, 계좌이체 내역, 경고장 등 구체적 자료가 있어야 효력이 발생합니다.
3. 철거 또는 수선 계획 :철거, 재건축, 대규모 수선 등의 경우 인허가를 완료한 상태여야 하며, 계획만 있는 상태에서는 거절이 불가합니다. 허가서, 공사 일정표, 시공 계약서 등이 요구됩니다.
| 유형 | 요구 요건 | 입증 자료 예시 |
| 실거주 목적 | 본인 또는 가족 실입주 의사 | 전입신고, 공과금 납부증, 생활 사진 등 |
| 계약 위반 | 계약상 불이행, 연체, 불법 전대 등 | 문자 기록, 연체 통보서, 계약서 위반 정황 자료 |
| 철거·수선 계획 | 허가된 철거·재건축 계획 | 철거허가서, 건축 인허가서, 공사계획서 등 |
이처럼 임대인의 단순 주장만으로는 갱신 거절이 어렵고, 반드시 입증 가능한 근거를 갖추어야 합니다. 계약서 작성 시 사전 특약 조항을 구체적으로 정리해두는 것이 분쟁 방지에 도움이 됩니다.(출처: 국토교통부 주택임대차보호법 해설서 2024년 개정판)
사례로 보는 실제 분쟁과 대응 전략
실제 현장에서는 계약갱신청구권과 관련한 다양한 분쟁 사례가 발생합니다. 특히 임대인의 실거주 거절 주장, 임차인의 연체 이력 문제, 철거 목적의 인허가 여부 등은 법적 판단이 엇갈릴 수 있어 사전 대응이 중요합니다.
사례 1. 실거주 주장 후 제3자 임대: 임대인이 실거주 목적이라며 갱신을 거절했지만, 계약 종료 후 제3자에게 재임대한 사실이 드러남. 법원은 임대인의 허위 주장으로 보고 손해배상 일부 인정.
사례 2. 연체 사유 주장하나 증거 부족: 임대인이 임차인의 2기 연체를 이유로 갱신을 거절했지만, 실제로는 은행 송금 지연일 뿐 연체 고지 기록이 없음. 임차인의 승소로 갱신권 인정.
사례 3. 철거 목적 주장하나 인허가 미비: 재건축 계획을 이유로 갱신을 거절했으나, 허가 서류가 미비. 법원은 철거 계획이 실질적이지 않다 판단하여 임차인 보호 판결.
사례 4. 갱신 요청 기간 초과로 자동 갱신 무효: 임차인이 계약 종료 1개월 전에 갱신 의사를 통보함. 법원은 법정 기간(6~2개월 전)을 넘긴 경우라 판단해 자동 갱신 불인정.
사례 5. 5% 초과 임대료 인상 요구: 보증금을 20% 인상 요구하며 갱신 수용. 임차인이 이를 거절하며 기존 조건 유지 요구. 법원은 임대료 인상 상한 위반으로 무효 판단.
분쟁 예방을 위해서는 구두 약속이 아닌 문서화된 통보와 정해진 시기의 정확한 행사가 핵심입니다.(출처: 서울중앙지법, 대법원 판례집, 국토교통부 해설서 2024년판 기준)
| 사례 번호 | 쟁점 유형 | 법원 판단 | 시사점 및 대응 전략 |
| 1 | 실거주 허위 주장 | 손해배상 일부 인정 | 실거주 입증 책임 존재 |
| 2 | 연체 주장 부족 | 임차인 승소 | 연체 관련 문서 증거 필수 |
| 3 | 철거 계획 미비 | 갱신 인정 | 철거 인허가, 공사 계획 명확히 준비 필요 |
| 4 | 청구 시기 지연 | 자동갱신 무효 | 갱신 요청은 계약 종료 6~2개월 내 통보 필수 |
| 5 | 임대료 인상 과다 | 인상 무효 | 5% 초과 인상은 법적으로 무효 |
Q&A자주 묻는 질문
Q1. 임대인이 직계가족이 실거주한다며 갱신을 거절하면 무조건 인정되나요? 아닙니다. 단순한 말이나 계획만으로는 인정되지 않으며, 실제 거주 의사를 입증하는 객관적 자료가 필요합니다. 전입신고, 공과금 납부 기록, 생활 기반 이전 등이 이를 보완할 수 있으며, 허위 사실이 확인되면 임대인은 손해배상 책임을 질 수 있습니다.
Q2. 계약갱신요구권은 구두로도 행사할 수 있나요? 법적으로는 가능합니다. 그러나 분쟁 방지를 위해 서면 또는 기록이 남는 방식(내용증명, 문자, 이메일 등)을 통해 계약 종료 6개월~2개월 전 사이에 갱신 의사를 전달해야 안전합니다.
Q3. 계약 갱신 시 임대인이 보증금이나 월세를 많이 올리면 어떻게 하나요?『주택임대차보호법』 제6조의3 제4항에 따라 임대료는 기존의 5%를 초과할 수 없습니다. 이를 초과한 증액 요구는 무효이며, 임차인은 분쟁조정위나 법원에 이의 제기를 할 수 있습니다.
Q4. 계약갱신요구권은 평생 한 번만 쓸 수 있나요? 갱신요구권은 1회만 행사 가능하며, 기존 계약 포함 최대 4년까지 보장됩니다. 이후에는 당사자 간 자유로운 협상에 따라 재계약 여부가 결정됩니다.
Q5. 자동갱신과 계약갱신요구권은 무엇이 다른가요? 자동갱신은 임차인이 별다른 의사표시를 하지 않아도 계약이 동일 조건으로 연장되는 반면, 계약갱신요구권은 임차인이 적극적으로 의사를 표명해야 하며, 법적 권리로 보장받는 차이가 있습니다. (출처: 국토교통부 주택임대차보호법 해설서, 법제처 국가법령정보센터 2024년 기준)