리모델링으로 세대수를 늘릴 수 있을까요? 수직 증축은 가능하지만 수평 증축은 불가능한 이유가 궁금하셨다면, 2025년 기준 관련 규제를 명확히 정리해드립니다. 구조 안전성, 지자체 기준, 사업성 분석까지 핵심만 알려드릴게요.
목차
1. 리모델링 세대수 증가 조건, 어디까지 허용되나?
2. 수직 증축과 수평 확장, 규제 차이는 무엇인가요?
3. 늘어난 세대수가 사업 수익에 미치는 영향은?
리모델링 세대수 증가조건, 어디까지허용되나?
요즘 리모델링을 추진하는 아파트 단지가 빠르게 늘고 있습니다. 특히 리모델링 세대수 증가 가능 여부는 조합 설립의 핵심 변수로 작용하고 있죠. "우리 아파트는 세대수 늘릴 수 있을까?"라는 고민을 하셨다면, 먼저 법적 기준을 정확히 파악하는 것이 중요합니다. 2025년 기준, 리모델링 세대수 증가는 주택법 시행령 제62조에 따라 기존 세대수의 15% 범위 내에서만 허용됩니다. 예를 들어, 300세대 단지라면 최대 345세대까지 늘릴 수 있다는 의미입니다. 이처럼 수치로 제한된 기준이 있어 과도한 증가는 불가능하며, 허용 범위 안에서도 조건이 붙습니다. 여기서 또 하나 체크할 점은 "지자체 조례"입니다. 단순히 주택법상 기준만으로는 부족하며, 서울시나 경기도 등 지자체의 도시계획 조례에 따라 제한 조건이 더 강화될 수 있습니다. 일부 지자체는 교통량, 교육환경, 기반시설 수용 한계를 이유로 세대수 증가를 억제하고 있거든요. 또한, 리모델링 방식에 따라 적용 기준도 달라집니다. 일반적으로 세대수 증가형 리모델링은 ‘3개 층 이내 수직 증축’을 전제로 하며, 기존 아파트가 벽식 구조인지 기둥식 구조인지에 따라 구조적 허용 여부도 달라집니다. 벽식 구조는 수직 증축이 구조적으로 어렵기 때문에, 애초에 증축을 포기하는 사례도 적지 않아요. 이런 식으로 보시면 됩니다. 법적으론 15% 증가는 가능하지만, 구조 안전성과 지자체 기준이라는 두 개의 문턱을 넘지 못하면 실현이 어렵습니다. 특히 서울, 성남, 분당, 용인 등 교통 밀집 지역은 허가가 매우 보수적이기 때문에, 사업 초기부터 전문가의 조언을 받는 것이 좋습니다. 실제로 서울시의 경우, 세대수 증가형 리모델링은 도시계획위원회 사전 심의, 건축위원회 심의, 교통·환경영향평가 등을 모두 거쳐야 하며, 이 과정에서 제한을 받을 수 있습니다(출처: 서울특별시 도시계획조례, 2025년 개정본). 또 하나 중요한 요소는 주차장입니다. 세대수가 증가하면 그만큼 주차 대수도 늘어나야 하며, 주차장 확보율 기준을 맞추지 못하면 인허가 자체가 불가능해지는 경우도 있습니다. 세대수 증가 = 분담금 절감이라는 논리가 있는 만큼 많은 단지들이 이 방향으로 사업성을 분석하지만, 무작정 추진하기보단 실현 가능성부터 따져보는 것이 현명합니다. 혹시 이런 부분, 놓치고 계셨나요? 실제로 일부 단지는 "증가 가능한 세대수만 믿고 사업을 추진했다가, 구조안전진단이나 도시계획 심의에서 제동이 걸려 수년 간 정체되는 경우"도 있었습니다. 이 때문에 단순 수치보다 실제 실현 가능성과 조건 충족 여부가 중요합니다.
리모델링 조합 설립 전에는 반드시 다음을 점검해보셔야 합니다.
- 주택법상 세대수 증가 가능 범위
- 지자체 조례 및 도시계획 제한
- 주차장 설치 기준 충족 여부
- 구조안전진단 가능성 및 방식
- 엘리베이터, 전기·기계설비 확장 계획
이렇게 정리해두면 나중에 인허가 단계에서 혼선 없이 진행될 수 있어요.
수직 증축과 수평 확장, 규제 차이는 무엇이가요?
리모델링 사업을 준비할 때 가장 혼란스러운 부분 중 하나가 바로 ‘수직 증축’과 ‘수평 확장’의 차이입니다. 둘 다 건물을 키우는 방식이지만, 구조적·법적 기준은 완전히 다릅니다. 실제 현장에서 수직 증축은 가능하지만 수평 확장은 대부분 불가능하다는 사실, 알고 계셨나요?먼저 수직 증축은 기존 아파트 위로 최대 3개 층을 추가로 올리는 방식입니다. 이는 리모델링 세대수 증가의 핵심 수단이며, 주로 15층 이하 중·저층 단지에서 활용됩니다. 2025년 기준, 수직 증축은 주택법 시행령에 따라 명시적으로 허용되며, 그 전제 조건으로는 구조안전진단 통과가 반드시 필요합니다(출처: 국토교통부 주택법 시행령 제62조, 2025년 개정안).여기서 중요한 건, 모든 아파트가 수직 증축이 가능한 건 아니라는 점입니다. 대부분의 90년대 이전 아파트는 벽식 구조로 지어졌는데, 이 방식은 하중을 벽이 지탱하기 때문에 위로 층을 더 올리기 어렵습니다. 반면, 기둥식 구조(라멘 구조)는 수직 증축이 비교적 유리합니다. 즉, 리모델링 수직 증축이 가능한지는 단지 구조와 안전 진단 결과에 따라 결정됩니다. 이건 그냥 기술적인 문제가 아니라, 사업성 자체를 좌우하는 중요한 요소입니다.그럼 수평 확장은 어떨까요? 쉽게 말해, 기존 건물의 좌우 또는 전·후방으로 면적을 늘리는 방식입니다. 이론상으론 가능한 듯 보이지만, 현실적으로는 법적 제약과 주민 민원 문제로 인해 거의 허용되지 않습니다. 왜 그럴까요? 첫째, 일조권 및 조망권 침해 문제가 있습니다. 옆 건물과의 간격이 좁아져 채광에 영향을 주고, 사생활 침해 가능성도 커지죠. 둘째, 도로 사선 제한과 대지 경계 규제 등 물리적 한계가 있기 때문입니다. 실제로 일부 지자체는 수평 확장을 시도한 조합에 대해 도시계획 변경 자체를 허가하지 않고 있습니다. 또한, 수평 확장은 증축면적만큼 추가 건축면적을 허용받아야 하는데, 이는 용적률 초과 문제로 이어질 수 있습니다. 현재 대부분의 아파트 단지는 이미 용적률 한계치에 도달한 상태라, 확장이 현실적으로 어렵습니다. 반면 수직 증축은 용적률 증가 없이 건폐율 유지 상태에서 연면적을 키울 수 있어 지자체 심의 통과 가능성이 상대적으로 높습니다. 이렇게 보면, 수직 증축은 ‘기술적 도전’이지만 수평 확장은 ‘행정적 불허’에 더 가깝다고 보셔도 무방합니다. 혹시 “그럼 우리 단지는 수직 증축도 수평 확장도 안 되는 거 아닌가요?” 하고 걱정되셨나요? 이건 단지별 구조·지자체 계획·교통 인프라 등에 따라 달라지기 때문에, 전문가 컨설팅을 통해 법적 가능성을 사전에 검토하는 것이 필수입니다. 실제로 용산, 서초, 강남 등 일부 지역은 교통 여건 및 기반시설 부족 문제로 인해 수직 증축 허용 기준이 더 까다로운 편입니다. 반면, 분당, 과천 등은 재건축 대안으로 리모델링이 적극 검토되면서, 수직 증축이 가능한 단지들이 선별적으로 추진되고 있는 상황입니다. 핵심을 정리하면 이렇습니다.
- 수직 증축은 법적으로 가능하지만, 구조적 조건 충족과 안전진단 통과가 전제입니다.
- 수평 확장은 대부분 법적으로 제약되며, 실현 가능성은 매우 낮습니다.
- 단지별 구조, 지자체 입장, 용적률 상태에 따라 증축 방향은 완전히 달라집니다.
따라서, 리모델링을 통해 세대수 증가를 고려 중이라면, “우리 단지는 수직 증축에 적합한가?”, “지자체가 허용하는 범위는 어디까지인가?”를 먼저 점검해보셔야 합니다.
늘어난 세대수 사업 수익에 미치는 영향은?
리모델링에서 세대수를 늘리는 이유, 바로 사업 수익성 때문입니다. 세대수가 많아지면 분양이 가능한 일반분양 물량이 증가하고, 이를 통해 조합원 부담금을 줄일 수 있으니까요. 겉으로 보면 모두가 이득을 보는 구조처럼 보이지만, 실제는 그렇게 간단하지 않습니다.먼저 이해해야 할 건, 세대수 증가형 리모델링이 가져오는 비용과 수익 구조입니다. 기본적으로 세대수가 늘면 건축 연면적이 커지고, 이에 따라 공사비, 설계비, 인허가 관련 비용도 함께 늘어납니다. 특히, 2025년부터 적용되는 건설 원가 산정 기준 강화로 인해, 공사비의 상승폭은 더욱 커지는 추세입니다(출처: 한국건설기술연구원, 2025년 건설단가 기준안).하지만 증가한 세대만큼 일반분양이 가능하다는 점은 분명한 장점입니다. 이로 인해 조합원 1인당 분담금이 평균 5~15%까지 줄어드는 구조가 만들어지는데요, 이 부분이 조합 설립 시 가장 큰 동력으로 작용하기도 합니다.
단, 여기서 유의해야 할 점은 모든 세대 증가가 실제 분양 수익으로 연결되는 건 아니라는 점입니다.
예를 들어, 일반분양 물량이 늘어나더라도,
- 분양가 상한제 적용
- 지역 내 분양 경쟁 심화
- 금융 이자 비용 상승
같은 외부 요인으로 인해 예상 수익보다 실제 이익이 줄어드는 경우도 많습니다.
또한 세대수가 늘어난다는 건, 그만큼 더 많은 주차장, 커뮤니티 시설, 설비 확보가 필요하다는 의미이기도 합니다. 이 과정에서 설계가 복잡해지고, 시공 리스크도 높아지며, 심의 통과까지의 시간도 길어지는 것이 현실입니다.“세대수 늘리면 수익도 늘겠지”라고 단순하게 접근하기보다는, 증가한 세대가 인허가에 어떤 영향을 미치는지, 실제 수요와 가격 수준은 어떤지를 입체적으로 분석해야 하는 이유가 여기에 있습니다.
실제 사례를 보더라도, 수직 증축으로 20세대를 늘렸지만 교통영향평가에서 제동이 걸려 사업이 지연되거나, 분양가 인허가 지연으로 금융이자만 수억 원이 발생한 사례도 있습니다.이렇게 보시면 좋습니다.
- 증가 세대수 × 분양가 = 예측 수익이지만,
- 인허가 지연 + 공사비 증가 + 금융비용이라는 변수도 함께 계산해야
실질 수익성을 판단할 수 있습니다.
결국, 세대수 증가형 리모델링의 성공 열쇠는 ‘균형’에 있습니다.너무 공격적으로 세대수를 늘리기보다는, 지자체 협의와 기반시설 수용 여부를 고려해 현실적인 범위 내에서 증축 규모를 설정하는 것이 안정적인 수익을 확보하는 전략입니다.