도로지분미등기 정리｜양도와 분할 시 유의점

도로지분이 등기되지 않은 채 보유 중이신가요? 도로지분미등기의 개념부터 양도·분할 시 발생할 수 있는 법적·실무적 문제까지 정리해드립니다. 실제 매도나 증여 전에 반드시 확인해야 할 체크포인트도 함께 소개해드릴게요.

목차

1. 도로지분미등기란? 문제점과 기본 개념
2. 도로지분 없는 양도 시 발생하는 쟁점
3. 분할 및 상속 시 도로지분 정리 요령

 

도로지분미등기란? 문제점과 기본 개념

건물이나 토지를 매입할 때, 많은 분들이 등기부등본만 확인하고 거래를 마무리하곤 합니다. 하지만 등기에는 빠져 있어도 실제 사용하고 있는 도로가 ‘사도’일 수 있고, 이 도로에 대한 지분이 등기되지 않았다면 추후 상당한 법적·실무적 문제가 발생할 수 있습니다. 가장 대표적인 문제가 바로 건축 허가입니다. 도로가 접하지 않은 대지에는 건축 허가가 내려지지 않기 때문에, 등기상 도로지분이 없다면 법적으로는 ‘도로 없는 땅’으로 해석됩니다. 특히 도시계획상 접도 요건을 충족하지 못하면 증축은 물론 재건축도 불가능할 수 있습니다. 서울 강북권의 한 주택 사례에서도, 기존에 도로로 이용 중인 부지가 사실상 사유지였고, 해당 지분이 등기되지 않아 재건축 허가가 반려된 일이 있었습니다. 이처럼 등기 누락은 서류상의 오류를 넘어서 권리 실현 자체를 막는 구조적 장애물이 될 수 있습니다. 공동주택, 빌라, 다가구주택처럼 여러 소유자가 지분을 나눠 갖는 구조에서는 도로도 지분으로 나뉘어야 합니다. 그러나 일부 매도자나 건축주가 이를 누락하고 건물만 이전한 경우, 후속 매수자는 통행권이나 도로 점유권이 불분명한 상태로 재산을 인수하게 되는 것입니다. 혹시 “건물만 사면 되는 거 아닌가요?”라고 생각하셨다면, 이제는 반드시 도로지분 포함 여부를 확인하셔야 합니다. 등기부등본에는 대지지분만 기재된 경우가 많기 때문에, 지적도, 토지대장, 건축물대장까지 함께 열람해보시는 것이 안전합니다. 이런 식으로 생각해보시면 쉬워요. 내가 출입하는 길이 있지만, 법적으로 내 땅이 아닌 상태입니다. 누군가가 그 땅을 막으면 출입이 불가능해지고, 법적으로 싸움을 해야 합니다. 그래서 지분 정리는 권리 보장의 기본이 되는 거죠.

Q. 도로지분이 없으면 재건축 시 불이익이 생기나요?
A. 네. 건축 허가 자체가 불가하거나, 접도 조건 미충족으로 분양 허가가 반려될 수 있습니다. 반드시 도로지분의 등기 상태를 점검해보시는 것이 좋습니다.

 

도로지분 없는 양도 시 발생하는 쟁점

부동산을 양도할 때 도로지분이 누락된 상태라면, 겉보기엔 큰 문제가 없어 보여도 실제로는 여러 불이익이 따라올 수 있습니다. 법적 소유권이 없는 도로를 사용하고 있다는 것 자체가 리스크이며, 특히 매수인이 그 사실을 알게 되는 순간 문제가 발생합니다.

첫째는 통행권 문제입니다. 아무리 오랫동안 도로로 사용해왔다 해도, 법적으로 지분이 없다면 타인의 땅을 무단 사용하는 상태가 됩니다. 이런 상황에서 도로 소유자가 통행을 막겠다고 나선다면, 매수인은 법적 대응 외에 뾰족한 방법이 없습니다. 둘째는 세무상 불이익입니다. 도로지분이 없는데도 불구하고 전체 면적 기준으로 과세가 진행되면, 양도소득세가 실제 가치보다 더 높게 책정될 수 있습니다. 또한 부가가치세 신고 시 면적 기준 오류가 발생해 세무조사 대상이 되기도 합니다. 셋째는 건축 불허 이슈입니다. 접도 조건을 충족하지 못하면 건축허가 자체가 내려지지 않으며, 이는 향후 개발이나 리모델링 계획에 큰 제약이 됩니다. 매수인이 기대했던 활용 계획이 불가능해지면서 계약 해지나 손해배상 청구로 이어질 가능성도 있습니다. 경기도 모 지역의 전원주택 단지에서는, 초기 입주자들이 도로지분 없이 매수한 뒤 후속 입주자가 해당 도로의 출입을 막으면서 마찰이 생겼습니다. 이로 인해 기존 거주민들은 수년간 법적 다툼을 겪어야 했고, 매매가도 급락했습니다.

그래서 양도 전 등기부등본에 도로지분 명시 여부,실사용 도로가 공도인지 사도인지,건축 인허가 조건 충족 여부,지자체 도시계획과에서 확인된 통행 가능 여부 체크포인트가 정말 중요합니다.  이런 체크리스트를 활용해보시면 매도 과정에서 놓치는 실수를 줄일 수 있습니다. 그리고 계약서에는 “도로지분 포함” 혹은 “미포함” 명시가 필요하며, 부동산 중개사가 설명의무를 다했는지 여부도 중요합니다.

Q. 도로지분 없는 상태로 양도한 후, 문제가 생기면 어떻게 되나요?
A. 설명의무를 위반한 것으로 간주되면, 매수인이 손해배상을 청구할 수 있습니다. 계약 전 명확히 설명하고 서면으로 남겨두는 것이 안전합니다.

 

분할 및 상속 시 도로지분 정리 요령

상속이나 분할 과정에서 도로지분 문제는 생각보다 많은 갈등을 야기합니다. 특히 구옥이나 오래된 다가구주택에서 도로지분이 따로 등기되지 않은 상태로 상속이 이루어지면, 상속인 간 권리관계가 불분명해지고 법적 다툼의 씨앗이 될 수 있습니다.

예를 들어 부모님 소유의 단독주택을 자녀 3인이 공동상속했는데, 도로지분은 특정 자녀 명의로만 되어 있다면 어떻게 될까요? 나머지 자녀들은 도로 이용은 하지만 법적 권리가 없어 향후 매각 시 큰 제약을 받게 됩니다. 이런 상황을 방지하려면 상속 전 미리 도로지분을 증여하거나, 유언장에 도로 포함 여부를 명시하는 것이 필요합니다. 특히 가족 간 합의가 어렵거나 토지 지분 비율이 복잡한 경우에는 사전에 법무사나 세무사와의 상담을 병행하는 것이 안전합니다. 실제 현장에서는 상속 후 등기 정리 과정에서 도로지분이 누락된 것을 알게 되는 경우가 많습니다. 이 경우 ‘지분 일부만 이전’되거나 ‘도로는 미등기 상태로 유지’되어, 향후 매각이나 재산 분할 시 복잡한 절차를 거쳐야 합니다.

그래서 도로지분 포함 여부 확인 (등기부 + 지적도 + 토지대장), 상속협의서 또는 유언장에 도로지분 명시

공동상속인 간 도로 사용 동의서 작성, 공동등기 절차 진행 또는 사전 분할 협의 서류를 미리 준비해두는 것이 좋습니다.  이렇게 정리해두면 나중에 큰 도움이 됩니다. 상속재산 목록에 도로가 빠졌다고 무시하면, 결과적으로 재산가치가 깎이거나 매각 시 막힘이 생길 수 있습니다.

Q. 상속재산에 도로가 포함된 경우, 등기를 어떻게 나누어야 하나요?
A. 토지면적 기준 또는 상속 비율에 따라 지분을 나누고, 공동등기로 등기소에 신청하면 됩니다. 단, 분쟁을 피하려면 사전 협의와 동의서 작성이 필수입니다.

 

도로지분이 미등기된 채로 부동산을 보유하고 계신다면, 지금이라도 서류를 확인해보시는 걸 권합니다.
특히 건축 계획이나 매매를 앞두고 있다면 도로지분 누락은 치명적인 장애 요인이 될 수 있습니다.

부동산은 서류가 90%입니다.
눈에 보이는 것보다, 등기와 권리가 중요한 이유를 이번 기회에 정리해보시길 바랍니다.