수원 재개발 예정지 지도｜2025년까지 바뀔 구역은

수원 재개발 예정지 정보를 찾고 계신가요? 2025년까지 바뀌는 수원의 주요 구역과 도시계획 변화 내용을 한눈에 정리했습니다. 지역별 정비사업 추진 현황과 지도 기반 위치 정보를 통해 투자 전략까지 세울 수 있도록 안내해드릴게요.

목차

1. 수원 재개발 예정지 현황｜2025년까지 바뀌는 주요 구역
2. 2025년까지 바뀔 예정 구역 분석｜주목할 핵심 지역 5선
3. 용인·화성과의 비교 전략｜수원 재개발의 차별화 포인트는?

수원 재개발 예정지 현황 |2025년까지 바뀌는 주요 구역

수원시 재개발 지역은 최근 5년간 유의미한 변화를 겪고 있으며, 특히 2025년까지는 지형이 완전히 달라질 가능성이 큽니다. 이번 글에서는 수원시가 발표한 도시·주거환경정비기본계획, 경기도 고시자료(2024.12 기준), 그리고 현장 개발추진위원회 자료 등을 기반으로 예정지를 전면 정리해보겠습니다. 2025년까지 확정 및 추진 중인 대표 재개발 구역은 다음과 같습니다.

재개발 구역명

행정동

주요 특징

추진 현황

고등주거환경개선지구	고등동	수원역 인접, 교통 요지	관리처분인가 완료 (2023년)
세류1구역	세류동	신분당선 연장 수혜 예정	조합 설립 인가 (2024년)
매교역세권 재정비	매교동	수원역 도보권, 복합개발	정비계획 승인 (2025년 예정)
정자동 재개발	정자동	GTX-C 수혜, 중소규모 단지 중심	추진위 설립 (2024년 5월)

이 외에도 화서2동, 장안구 영화동, 권선구 평동 일대에서 정비사업 민간제안이 증가하고 있으며, 국토부의 '도심복합사업' 대상 구역 검토도 병행되고 있습니다. 수원시는 인구 정체와 노후화된 저층주거지의 구조적 문제를 해결하기 위해, 중규모 이상의 재개발 위주로 방향을 정비하고 있습니다. 특히 노후도, 접도율 등 정비요건 충족 여부를 우선 평가하고 있으며, 자력개발 어려운 지역 위주로 우선순위를 조정 중입니다.

이런 점에서 현재 관망 중인 구역도 내년이면 다시 후보지로 재진입할 수 있습니다. 부동산 투자자 입장에서, “지금 추진이 안 되는 곳”도 3년 이내 변화 가능성이 높다는 점을 유념해두는 것이 좋습니다. 또한, 2025년 상반기 발표 예정인 '2040 수원 도시기본계획' 개정안은 정비사업 가속화에 큰 영향을 줄 전망입니다. 해당 안에는 인구 감소 대응형 주거 공급 로드맵이 포함될 예정이며, 역세권 중심의 고밀개발 확대 기조가 유지됩니다.이미 정비계획 승인을 앞둔 매교·세류 구역 외에도, 예비사업지로 지정된 평동, 화서2동, 장안구 영화동 일대도 예의주시할 필요가 있습니다. 일부 구역은 도심복합사업(공공재개발) 전환 가능성도 있는 만큼, 향후 정책 방향에 따라 사업방식이 바뀔 수 있습니다.

Q&A

Q. 수원 재개발 구역은 대부분 조합 방식인가요? A. 2024년 기준으로는 대부분 민간 조합방식이지만, 공공정비 또는 도심복합사업 전환 가능성이 열려 있습니다. 국토부와 LH의 협력 가능성도 지역에 따라 다르며, 일부 구역은 민간제안이 거절될 경우 공공전환이 추진됩니다.

 

 

2025년까지 바뀔 예정 구역 분석 | 주목할 핵심 지역5선

수원 재개발 구역 가운데 2025년까지 실질적인 변화가 예상되는 지역은 어디일까요? 이 부분이야말로 투자자와 실거주자 모두가 가장 민감하게 체크하는 지점입니다. 이번 항목에서는 사업 인가 현황과 개발 속도, 지자체의 지원 정책까지 고려해볼 수 있는 5개 핵심 구역을 정리해봤습니다.

① 수원 세류3구역 – 행정·입지·속도 모두 잡았다
세류3구역은 이미 2024년 하반기 기준으로 관리처분인가 절차가 마무리되어 공사 착공을 앞두고 있습니다. 특히 수원역과 인접해 교통과 생활 인프라가 모두 갖춰져 있어 실거주 수요도 풍부하죠. 여기에 GTX-C 노선까지 더해지면 중장기 가치 역시 높아질 수밖에 없습니다. 중요한 건, ‘입지가 확실한 구역은 사업속도도 빠르다’는 점입니다.

② 수원 111-1구역 – 정비구역 해제 뒤 재지정, 반전 기대감↑
이곳은 과거 정비구역이 해제됐다가 2023년 재지정되며 다시 주목받는 지역입니다. 그만큼 토지 소유자와 주민 의견 수렴이 원활해졌고, 사업 추진 의지가 강하다는 뜻이기도 하죠. 최근 조합설립추진위원회가 가동되며 빠르게 사업 단계에 들어가는 분위기입니다. 투자자라면 이런 ‘반전 구역’도 눈여겨보면 좋습니다.

③ 고등동 일대 – 수원형 뉴타운 2차 추진 대상지
고등동은 수원시가 장기적으로 밀어붙이는 ‘수원형 뉴타운’ 전략의 핵심 축입니다. 1차 구역이 마무리되고 현재 2차 사업대상지로 거론되는 이 지역은 공공지원이 탄탄한 게 특징입니다. 정비기반시설 확충에 예산이 투입되고 있어 행정지원이 빠르며, 사업 추진 시 리스크가 상대적으로 낮은 편입니다. 실거주 목적이라면 이곳도 충분히 고려해볼 만합니다.

④ 조원2동 – 광교신도시와 인접한 생활권 재편 기대
조원2동은 광교신도시와 생활권을 공유할 수 있다는 입지적 강점을 지닌 지역입니다. 현재 정비계획이 수립 단계에 있으며, 주거환경 개선 수요가 높아 주민 찬성률도 높게 나오고 있습니다. 특히 이 일대는 경기남부권 학군 수요가 유입되는 구조라 향후 신축 공급이 이뤄진다면 분양성과도 높게 나타날 수 있습니다.

⑤ 구천동 일원 – 상대적 저평가 지역, 선제적 진입 고려
구천동은 다소 주목도가 낮았던 곳이지만, 최근 교통망 확충과 함께 도시재생사업과 연계된 정비 필요성이 제기되며 움직임이 있습니다. 사업 초기 단계일수록 매입가는 낮고, 시간이 흐를수록 사업성은 커질 수 있습니다. 단, 사업이 지연될 리스크를 감수할 수 있다면 충분히 선제적인 접근이 가능한 지역입니다.

2025년까지 실질적 개발이 기대되는 수원 재개발 핵심 지역은 세류3구역, 111-1구역, 고등동, 조원2동, 구천동입니다.각 구역은 사업 단계, 입지, 행정지원 여부에 따라 전략이 달라야 하며, 입지+속도+주거수요를 함께 고려해 진입 포인트를 선별하는 전략이 필요합니다.

 

Q&A
Q. 2025년까지 실제 입주가 가능한 구역은 어디인가요? A. 현재로선 세류3구역이 가장 빠른 진행을 보이고 있으며, 착공이 임박해 실제 입주도 2026년 전후로 예측되고 있습니다.

Q. 사업 초기 단계인 구역에 들어가도 괜찮을까요? A. 초기 단계는 매입가가 낮지만 불확실성도 큽니다. 리스크 감수 가능성과 장기보유 계획이 있다면 고려해볼 수 있습니다.

Q. 공공지원이 많은 구역은 어떻게 확인하나요? A. 수원시청 홈페이지 도시정비과 자료 및 경기주택도시공사(GH)의 지원사업 리스트를 참고하시면 구체적 예산과 우선순위를 파악할 수 있습니다.

 

용인 화성과의 비교 전략 | 수원 재개발의 차별화 포인트는?

수원 재개발을 이야기할 때 빠질 수 없는 비교 대상이 바로 용인과 화성입니다. 세 도시 모두 수도권 남부의 대표적인 성장 도시이며, GTX·도시철도·신도시 정책 등의 수혜를 공유하고 있죠. 하지만 그 안에서 각 도시가 가진 ‘핵심 강점’과 ‘약점’은 확연히 다릅니다. 이 항목에서는 세 지역의 재개발 방향을 입지, 속도, 수요, 정책 측면에서 비교해보겠습니다.

① 입지: 서울 접근성과 자족성의 밸런스, 수원이 앞선다
수원은 경부축 중심에 위치하면서도 GTX-C, 수인분당선, 신분당선 등 서울 접근성이 가장 우수한 편입니다. 반면 화성은 송산그린시티나 남양읍 등 외곽 확장에 집중되어 있고, 용인은 서울 접근은 용이하지만 지역 내 자족성은 낮다는 평이 있습니다.
특히 수원은 광역철도망과 지하철, 버스 노선까지 촘촘하게 연결되어 있어 실생활 교통 만족도가 높다는 게 큰 강점입니다.

② 속도: 용인의 신속통합기획, 수원은 균형적 접근
용인은 최근 국토부의 신속통합기획 선도사업에 포함되며 빠른 속도를 자랑합니다. 대표적으로 처인구 일대에 추진 중인 도시재생사업이 행정 절차를 단축받아 조기 추진 중입니다. 반면 수원은 지역별로 속도 차이는 있으나 행정절차의 안정성과 주민 동의율을 기반으로 비교적 안정적인 추진 구조를 택하고 있습니다.
화성은 넓은 면적에 비해 재개발 구역이 단편적으로 흩어져 있어 추진력 면에서 조금은 느린 편입니다.

③ 수요: 실수요+임대 수요 동시 흡수, 수원의 구조적 강점
수원은 오래된 도심 구조, 높은 전세 수요, 교육 및 관공서 밀집 등으로 인해 신규 주택 수요가 항상 존재합니다. 용인은 실수요보다는 최근 들어 외부 투자 유입이 늘고 있고, 화성은 송산그린시티나 동탄을 중심으로 신축 위주의 분양 수요가 발생합니다.
하지만 전체적으로 수원은 기존 인프라 기반의 생활권 내에서 ‘재개발 수요’가 꾸준히 발생하고 있다는 점이 큰 차이점입니다.

④ 정책지원: 수원은 자치단체 주도형, 용인은 중앙정부 밀착형
용인은 중앙정부와의 협업, 특히 국토부·LH와의 프로젝트 연계가 활발한 반면, 수원은 수원시 자체 예산과 조례를 기반으로 한 도시재생 및 정비기반 사업을 지속하고 있는 게 특징입니다.
화성은 대부분의 재개발이 민간주도 기반이라 공공지원이 분산되어 있는 경향이 있습니다. 수원의 경우 ‘노후주거지 정비 조례’나 ‘소규모 정비사업 지원 정책’ 등 시 차원의 정비 시스템이 정립되어 있는 도시입니다.

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수원은 입지, 생활 인프라, 실수요 구조, 행정지원 등에서 균형 잡힌 재개발 도시로 평가받고 있습니다.
용인은 중앙정부와의 협력 속도가 빠르지만 실거주 수요는 다소 약하며,
화성은 외곽확장형 개발이 중심이라 구도심의 재개발 속도는 느린 편입니다.
투자자라면 속도+입지+지속성 면에서 수원의 중장기 경쟁력을 주목할 필요가 있습니다.

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Q&A

Q. 수원과 용인의 가장 큰 차이점은 무엇인가요? A. 용인은 ‘속도’ 면에서 우세하고, 수원은 ‘균형 잡힌 정비 구조와 실거주 수요’가 더 강합니다.

Q. 화성과 비교했을 때 수원의 장점은? A. 화성은 면적이 넓고 외곽에 집중되어 있지만, 수원은 기존 도심 기반이라 인프라 활용이 용이하고 생활권 전환이 자연스럽습니다.

Q. 정책적으로 수원 재개발은 안정적인가요? A. 수원시는 정비사업 전담 부서를 두고 조례 기반의 정비지원 체계를 운영 중이며, 소규모 재개발까지 행정지원이 활발합니다.