개발행위허가 범위정리｜울타리 설치도 허가 대상일까?

토지에 울타리를 세우는 것도 허가가 필요할까요? 많은 분들이 헷갈려하시는 개발행위허가 범위에 대해 이번 글에서 자세히 정리해드립니다. 울타리 설치, 진입로 변경, 조경 변경 등이 법적으로 어떤 절차를 거쳐야 하는지, 2025년 개정 내용을 반영해 차근차근 안내드릴게요.

목차

1. 개발행위허가란?｜기본 개념과 적용 범위
2. 울타리 설치 허가 여부｜법적 기준과 예외 사례
3. 실무자가 짚는 체크포인트｜신청 전 준비 사항 및 유의점

 

개발행위허가란? 기본개념과 적용 범위

개발행위허가는 국토의 계획적·체계적 이용을 위해 특정한 토지 이용 행위를 하기 전에 지방자치단체로부터 사전 승인을 받는 절차입니다. 많은 분들이 단순 건축 허가와 혼동하시는데, 개발행위허가는 ‘건축’을 포함한 일정 범위 이상의 ‘토지의 형질 변경, 건축물 건축, 공작물 설치’ 등을 포함하는 좀 더 포괄적인 개념입니다. 2025년 기준(국토계획법 제56조, 시행령 제51조)에 따르면  건축물 건축(허가나 신고 대상 모두 포함), 토지 형질 변경(절토·성토·포장 포함), 공작물 설치(울타리 포함 가능), 토석채취, 토지 분할(도시계획상 기준 초과 시), 물건을 1개월 이상 야외에 쌓는 행위는 개발행위허가 대상이 됩니다. 여기서 가장 헷갈리는 부분이 바로 ‘공작물 설치’입니다. 울타리, 데크, 조형물 등도 경우에 따라 허가 대상이 되며, 단순한 시설로 보이더라도 부지 조성이나 외관 변경에 영향을 주면 허가 범위로 간주될 수 있습니다. 개발행위허가는 어떤 지역에서나 무조건 필요한 건 아닙니다. 용도지역과 행위 규모, 설치 목적에 따라 판단이 달라지며, 예외사항도 있습니다. 예를 들어 도시지역 내 계획관리지역에서 200㎡ 이상 형질 변경이 필요한 경우엔 필수 허가 사항이지만, 농림지역이나 보전산지의 경우엔 사안이 훨씬 엄격해집니다. 지자체 별로 조례나 세부 판단 기준이 다르기 때문에, 일반화보다는 사전 확인이 가장 중요합니다. 특히 개발제한구역(그린벨트), 문화재 보호구역, 자연공원구역 등에서는 별도의 허가나 협의가 추가로 요구되며, 사실상 불허에 가까운 경우도 많습니다.

다음과 같은 사례에서 허가가 필요한지 궁금하셨다면?

농지에 주차장 조성,빈 부지에 데크 설치,축사 주변에 담장 설치

→ 이건 모두 개발행위허가 검토 대상입니다. 만약 이런 행위를 허가 없이 시행하면 원상복구 명령과 과태료 처분까지도 받을 수 있어요. 이런 식으로 생각해보세요.
"‘토지의 모양이 바뀐다’, ‘외부 시각에 영향을 준다’, ‘기존 사용 목적과 달라진다’ → 이 세 가지 중 하나라도 해당된다면 허가를 고려하셔야 합니다."

Q&A
Q. 건축물 없는 땅에 울타리만 설치해도 허가 대상인가요? A. 예, 일정 규모 이상이거나 계획관리지역 이상이라면 개발행위허가 대상이 될 수 있습니다. 울타리도 '공작물 설치'에 해당하기 때문입니다.

Q. 100㎡ 이하의 작은 정원 데크도 허가가 필요한가요? A. 대부분은 면적과 용도지역 기준에 따라 면제될 수 있지만, 그린벨트나 자연공원구역 내에서는 별도 심의 또는 제한이 존재합니다.

Q. 주거지역 내 공터에 모래를 깔고 작은 놀이터를 만든다면요? A. 해당 공간의 용도 변경이 포함되므로, 개발행위허가가 필요할 수 있습니다. 반드시 사전 상담이 필요합니다.

 

울타리 설치 허가 여부| 법적 기준과 예외 사례

“단순한 울타리인데도 허가를 받아야 하나요?” 많은 분들이 가장 혼란스러워하는 부분입니다. 울타리는 ‘공작물’에 해당하며, 설치 위치와 크기, 재질, 주변 용도지역에 따라 개발행위허가 대상이 될 수 있습니다. 법적으로는 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제56조 제1항 및 시행령 제51조에 따라 ‘공작물 설치’는 허가 대상에 포함됩니다. 다만, 모든 울타리가 반드시 허가를 받아야 하는 것은 아니며 다음과 같은 세 가지 조건을 중심으로 판단하게 됩니다.

① 용도지역
② 울타리의 높이 및 연면적
③ 주변 토지의 기존 용도 또는 지구단위계획 등

예를 들어, 계획관리지역이나 생산관리지역 내에서 토지 경계를 명확히 하기 위해 높이 1.5m 이상의 콘크리트 옹벽을 설치한다면 개발행위허가가 필수입니다. 반면, 도시지역 내에서 가설건축물 수준으로 철망형 가벼운 울타리를 설치할 경우에는 면제되는 경우도 많습니다. 이건 이렇게 생각해보시면 쉽습니다. “울타리가 일시적이고 가벼우며, 토지 이용 목적이나 지형을 바꾸지 않는다면 허가 면제가 될 수 있다”는 것인데요, 결국 ‘영향도’가 핵심 기준입니다. 그렇다면 아래 조건은 어떻게 적용될까요?

설치 조건

개발행위허가 필요 여부

도시지역 내 1.2m 높이 철망 울타리	면제 가능 (경량, 도시지역)
농림지역 내 콘크리트 블럭 울타리	허가 필요 (중량물, 규제지역)
계획관리지역 내 철제펜스(2m)	허가 필요 (높이 초과, 영향도 있음)
공장 부지 외곽에 철망 울타리	허가 필요 (공작물 범주 해당)
공동주택 담장 보수 교체	대부분 신고 또는 면제 가능

 

중요한 건, 허가가 필요한데 이를 누락했을 경우엔 ‘원상복구 명령 + 과태료 최대 500만 원’까지 발생할 수 있다는 점입니다(국토계획법 시행령 제97조). 특히, 최근에는 개발제한구역(Green Belt) 내 허가 위반 단속이 강화되며, 일반 가정에서도 울타리 하나 설치하다 벌금 처분을 받는 사례가 늘고 있습니다.

이런 상황을 방지하려면 어떻게 해야 할까요?
→ 건축사사무소나 구청 도시과 민원실에 사전 문의 후 도면을 첨부하여 ‘검토의견’을 받아보는 것이 가장 안전합니다. 현장조사도 병행되는 경우가 있어, 서류상 문제없이 보이더라도 실질적 판단은 달라질 수 있거든요.

Q&A
Q. 울타리 재질에 따라 허가 여부가 달라지나요? A. 네, 콘크리트·블럭·철제 등 중량 재질은 구조물로 분류되며, 허가 대상이 될 가능성이 높습니다.

Q. 계획관리지역에서 1.2m 철제 울타리를 설치하면 허가 없이 가능할까요? A. 지역과 조례에 따라 다르나, 1.5m 이상이거나 토지 변경 영향이 있다면 허가가 필요합니다.

Q. 기존 울타리 보수만 해도 허가를 받아야 하나요? A. 단순 보수는 대부분 신고나 허가 면제 대상입니다. 다만 전면 교체 시에는 확인이 필요합니다.

 

실무자가 짚는 체크 포인트| 신청 전 준비 사항 및 유의점

울타리 설치가 개발행위허가 대상에 해당할 가능성이 있다면, 계획 단계에서부터 철저한 준비가 필요합니다. 특히 규제지역이거나, 건축과 무관한 토지(예: 나대지, 농지, 공장부지 등)에 설치하는 경우에는 더욱 꼼꼼히 체크하셔야 합니다. 먼저 개발행위허가를 신청하려면 다음과 같은 기본 서류가 필요합니다.

1. 개발행위허가 신청서(국토계획법 시행규칙 별지 제18호 서식)
2. 토지등기부등본, 지적도, 토지이용계획확인서
3. 배치도 및 울타리 설치 도면
4. 구조물 단면 상세도
5. 주변 현황사진
6. 대지 인접 필지의 소유자 동의서(경계 인접 시)
7. 지역에 따라 환경영향검토서 또는 교통영향평가 등 추가서류

주의할 점은 지자체마다 요구 서류가 다를 수 있다는 점입니다. 어떤 시군구는 신청 전 사전협의를 통해 구조물 안전성이나 시각적 조화를 별도 심사하기도 하며, 일부는 조경심의나 도시계획위원회 의견을 받아야 진행 가능한 곳도 있습니다. 이때 가장 실무적으로 중요한 포인트는 두 가지입니다.

① 지적 확인 및 계획확인서 해석 정확도→ 토지이용계획확인서를 통해 해당 부지가 어떤 용도지역인지, 어떤 제한사항이 있는지를 파악해야 합니다. 예를 들어, '농림지역'이나 '자연환경보전지역'이라면 허가 절차가 더 까다로워지며, 설치 가능 여부 자체가 제한될 수 있어요.

② 도면 구체성과 시각 자료 준비
→ 단순히 “울타리를 이렇게 설치할 예정입니다”만으로는 허가를 받기 어렵습니다. 단면도, 입면도, 구조설계, 재료 정보 등을 포함해 구체적인 도면을 제출하는 것이 심사 통과의 핵심입니다. 특히 도시계획심의가 필요한 경우엔 시각적인 설득력이 허가 여부를 좌우하기도 합니다.

이렇게 해보세요.
지자체 도시계획과나 건축과에 먼저 방문해 ‘예비심사’를 요청하고, 현장 상황에 따른 의견을 서면으로 받아두는 방식이 가장 안전합니다. 최근에는 온라인으로 허가 여부 조회가 가능한 곳도 많아 사전 검토가 쉬워졌습니다.

체크리스트

실무 팁

토지이용계획확인	국토부 토지이용규제정보서비스 활용 (luris.go.kr)
구조도면 준비	스케치 수준 NO, CAD 기반 상세 도면 필수
용도지역 확인	도시지역·계획관리지역 여부 판단
주변 민원 대응	인접 토지주 동의서 필수 확보
울타리 재질	철제·콘크리트일수록 심의 까다로움

 

또한, 지자체마다 다르게 적용되는 ‘조례’도 반드시 확인하셔야 합니다. 예를 들어, 일부 지자체는 1.5m 이상 구조물을 설치할 경우, ‘경관심의’를 통과해야만 허가가 나는 사례도 있습니다. 특히 관광지, 도심지 내 구역은 더욱 까다롭습니다.

Q&A
Q. 울타리 설치 전 필수 확인 서류는 무엇인가요? A. 토지이용계획확인서, 지적도, 설계도면, 인접 필지 동의서 등이 있으며, 지자체 조례 기준 확인도 필요합니다.

Q. 허가 심사에서 도면이 불충분하면 어떻게 되나요? A. 반려되거나 추가 보완 요청이 들어옵니다. 이 경우 심사 기간이 길어져 설치 일정에 차질이 생길 수 있습니다.

Q. 지자체별로 허가 기준이 다른 이유는 뭔가요? A. 지역별 조례가 다르고, 도시계획 또는 경관 기준에 따른 가이드라인이 달라지기 때문입니다. 심사 권한도 지방자치단체에 위임되어 있어 지역 차이가 큽니다.

 

 

개발행위허가 중에서도 울타리 설치는 생각보다 까다롭고, 간과하기 쉬운 분야입니다. 특히 계획관리지역, 농림지역, 보전지역 등에선 단순 울타리도 ‘공작물’로 보아 허가 대상이 됩니다.핵심은 ‘사전 확인’과 ‘도면 구체화’, 그리고 지자체 조례에 따른 유연한 대응입니다. 토지 경계 확보나 안전을 위한 울타리라도, 불필요한 과태료와 원상복구 명령을 피하려면 미리 전문가와 함께 준비해보시는 걸 추천드립니다.